珏林：房地产出现分化 取消限购也未必涨房价

楼市松绑的消息不时传来，但地方政府想要突破“国十条”的约束，真有这么简单？要想放开限购，不仅要对相关市场做评估考量，还要符合相关的法律流程。

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本轮限购松绑的消息始于温州。有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省相关部门。法治记者向温州市住建委宣教处求证，该处一位工作人员对法治记者表示，目前宣教处还没有收到业务部门关于限购松绑的方案。

紧随温州之后，长沙、杭州两地也曝出正在讨论限购松绑的可能性。

其实，此次限购松绑的传闻并非空穴来风。自2013年年底，住建部工作会议确定了对不同城市将实行“分类指导”思路后，有关限购政策要松绑，抑或退出限购的讨论便逐渐多了起来。

3月5日，国务院总理李克强在今年的政府工作报告中亦提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这也被认为是指导2014年度楼市调控及影响地产走势的“纲领”。

迥异于“一刀切”的方式，“分类指导”、“分类调控”的新提法也被业界解读为限购政策或存在松动的空间。那么限购松绑是否由地方政府说了算？限购松绑乃至解除又需要遵循什么程序？

限购松绑博弈

截至目前，限购政策已经在我国房地产市场上实施了4个年头。

2010年4月，为了抑制、投机购房需求，促进房价回归合理水平，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。

住建部政策研究研究员珏林对法治记者表示，“国十条”出台后，各省开始结合各自区域内的楼市状况，依据是否存在市场过热、涨幅过快的原则确定纳入限购的名单。一般情况下，省会城市都被地方政府纳入限购之列，部分东部经济发达省份还将一些性需求比较旺盛的城市纳入其中。

2011年8月，住建部公布了列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部提出，符合两条意见以上的城市，建议列入新增限购城市名单。随后限购令从一线城市和部分二线城市开始向部分二、三线城市扩展。根据统计，目前我国共有40多个城市实施了限购令。此次传闻松绑的焦点城市——温州是在2011年3月出台的限购令。当时温州版限购令规定，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购套住房。与大多数城市实行的“限购第3套”政策相比，温州版的限购令更为严苛。

随着2011年下半年温州大量中小企业陷入经营困境，温州楼市也随之进入“冰冻期”。在此背景下，2013年8月，温州市曾对楼市的限购令进行微调。此举使得温州成为中国放宽楼市限购令的城市。

温州市住建委宣教处工作人员对法治记者表示，此前考虑到温州房地产价格上涨过快，出台的限购令严厉。去年8月，温州购房政策虽有微调，但仍在国务院要求执行的限购标准内。

在这之前，包括珠海、成都、河南等多地也曾谋划对限购政策予以松绑，不过均因抵触国务院的楼市调控政策，而被叫停。

随着政府工作报告中提出的“分类调控”成为新的楼市调控精神，一些经济增长乏力、房地产市场成交低迷的城市，松绑限购的意愿也再次强烈地表现出来。

取消限购时机是否成熟

自限购令出台后，佛山、成都等地因限购松绑政策违背国务院要求而被叫停。那么，在“分类调控”成为楼市调控基调的当下，一些城市的限购令是否可以就此松绑，甚至取消？

珏林并不认为楼市调控的基调发生了变化。“此前限购时并不是的城市都在限购之列，只是一些省会城市和东部一些大城市实施限购，其实贯彻的也是‘分类调控’的思想。”珏林对记者说。

复旦大学房地产研究主任尹伯成在接受法治记者采访时表示，目前我国房地产市场已经出现了分化格局。对之前采取限购的城市继续采取“一刀切”式的限购限贷调控政策既无必要，也难以发挥效果。

不过，尹伯成指出，要对一个城市的限购政策进行松绑，必须要建立在深入研究当地住房市场特点的基础上，并且要能准确预判市场发展的趋势和风险。

对此珏林表示认同。他认为经过几年的政策调整，目前我国大部分城市的房地产市场处于相对稳定的阶段，但是否要解除限购令还有待观察。

珏林对记者表示，地方政府在决定其管辖的城市是否要取消限购上有主导权，但是其也要考虑到限购取消后市场可能产生的变化。

“以长沙为例，长沙是湖南省一个采取限购措施的城市，作为一个省会城市，也是省内的一个大型城市要取消限购，是否还有其他的手段抑制房产、性需求的过快增加，如果没有其他手段，那当市场再次出现过热，涨幅过快的情形时，是否要再次出台限购政策？”珏林反问道。

珏林认为，市场目前处于相对平稳的状态，没有必要用性的需求来带动市场。那带来的效益也是短期的，没有什么意义。

对于温州将要为限购松绑的消息，珏林认为温州是一个特例。此前温州由于经济发达，很多中小企业主大量购置性房产，如今随着温州经济出现问题，性需求锐减，大家都不去买房，使得限购也失去了意义。因此是温州经济影响到了房地产市场，而非房地产市场影响了温州经济。温州代表不了任何城市。

尹伯成也赞同珏林的观点，即使温州取消了限购令，由于库存量过高，银行收紧信贷，温州楼市也很难出现价量齐升的现象。