蔡为民：三线以下城市并不适用，其房价跌幅远未到底

伴随着各地潮愈演愈烈，甚至类似宁波房企破产倒闭等恶性事件频传，越来越多开发商期待、呼吁调整限购政策，以挽救命悬一线的房企于危难之中。

我看来，政府何尝不想松绑？

毕竟限购目的从来不在于杜绝消费者买房，而是使其有序进场。现在的危局是有效需求渐趋枯竭，市场主力之首购或改善型刚需已是强弩之末，如此一来，看似解禁限购的理想时机，但真要松绑恐将引起媒体强烈关注，势必“惊动”，万一又带动买气蜂拥进场，其后果已远非地方所能承担。

但限购再不松绑，楼市情势即使不以“崩盘”名之，至少也是“岌岌可危”！

广州已预告松绑时机

而面对政策与市场“抓死放乱”两难局面，究竟该如何是好？

我相信此类课题已进入一线城市主管单位的议程。比如广州便为显例：早在2013年12月24日，广州市房管局局长李俊夫就曾表示，2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索“逐步取消限价、限购”等干预措施，建立房地产调控长效机制……以为政策调整“打好基础”。现在看来，限购松绑对一线城市来说，已是箭在弦上的时间问题。同属限购的二线城市——省会城市、计划单列市如：温州、杭州、长沙等，则正在或将要采取松绑措施，便不在讨论之列，毕竟其城市并非身处要律，只要不是全面性解除限购规定，相信不至有过多干预，但一线城市集国内外关注眼光，牵一发动全身，因此必须极其慎重，从而使北上广深陷于动弹不得之泥淖中。

全球新兴市场形势均严峻

业内有提出可将“限购”属性，变异为“购置后15年内不准出售”，既可杜绝投机、，亦可为限绑松绑。我的看法是：立意甚佳但无法执行，因为每个人或家庭的财务状况是动态过程，而15年太过漫长，在遭遇变故急需用钱的情况下，却禁止其出售有价值的房产以应急，无论情理法都说不通。

“可进可退”方案，是将出售时间点的税费调整为“5年内课重税（总价的5%～10%），5～10年课中税（总价的3%～5%），10～15年课轻税（总价的1%～2%），住房（或总价的1%以下）”，应较俱可操作性。

当然，也有人认为当前的市场窘境，纯粹是限购、限贷所造成，我看是“一半对，一半错”。但从国家的角度观之，美联储量化宽松（QE）已逐渐淡出，全球新兴市场同步衰退，身为其中龙头中国当然难以置身事外，经济发展陷于停滞在所难免，并进而使持续推升房价向上的动力枯竭，但因游资缺乏出路，如若继续放任货币以操作的方式进入房地产领域，将为后续楼市沦为日本灾难式崩盘预埋伏笔，因此即使地方仍有强烈的卖地需求及冲动，也只能暂时与开发商“割袍断义”，让市场在相当程度上进入“以价换量”的时期。

各地房屋库存量激增

其中，明显的例子与状态是金融机构“限贷”的严格执行，针对首购族非但毫无利率优惠，不少银行反而以上浮10%基准利率放贷，二套房更是必须首付七成，堪称已达到“闭门谢客”的地步！这就难怪当前各地房屋待售库存量快速攀升

如：青岛存量达1504.1万平方米、上海990万平方米、广州738万平方米、北京703万平米。凡此种种，导致即使“经得起严厉调控”的上海，也不可避免出现“阶段性一跌”！面对好不容易等来的楼市，现在是否为购房的时机？我看也不尽然，至少对三线以下城市并不适用，其跌幅远未到底；二线城市多数适用，但仍需视各地发展始能论断；一线城市则基本适用，尤其上海“逢低就是买点”。

毕竟，旺盛买气摆在那里是不争的事实。