国家经济顶不住了吗？中国已经有27城市限购松绑

限购松绑难以使楼市回春

“放松限购”注定将成为本年度楼市的关键词之一。近日，南昌也传出了部分地区放松限购的消息，再次使得限购的多米诺骨牌效应发酵。到目前为止，已经有27个城市放松限购，而相关业内人士认为限购松绑对库存量偏大的城市几乎没有效果。上海限购令即将执行期满4年，但其药性也持续减弱，房价持续上涨。业内人士认为药性减弱的原因是整个人口导入速度比较快。

南昌传出限购松绑 限购松绑难以使得楼市回春

根据相关媒体报道，从本周一开始，南昌部分地区的楼盘已经不再受到限购政策的制约。虽然南昌当局并未发布限购放松文件，但在南昌开发商以及中介内部，消息已经开始传开，放松限购几乎已经成为定局。

业内普遍认为，南昌此番传出放松限购的消息，与当地目前低迷的楼市不无关系。国家统计局数据显示，今年5月，南昌新建商品住宅价格环比下降0.2%，为17个月以来下跌。到6月，南昌房价下跌趋势进一步扩大，统计显示，6月南昌新建住宅平均价格环比下跌2.29%至9178元/平方米，当月跌幅位居第八。

“从南昌的第三产业和固定资产等组成结构看，房地产的占比还是比较大的。今年整个市场降温，南昌本身就面临一个大的市场压力。本身需要在中部崛起，所以势必通过放松限购来加快人口的导入，并进行财政收支结构的平衡。”某地产研究院研究员严跃进指出。

根据统计，目前已经有27个城市放松限购，还有7个城市之前内部传出放松限购，但之后被官方否认叫停。

至目前为止，限购政策执行层面的“双向调控”的特征明显。当前，除了一线城市外，其他城市限购政策已开始逐步进行调整。从比如南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南等城市直接发文取消限购，限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向已经越来越明显。

对此，同策研究研究总监张宏伟认为：“除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等上述存量偏大、存销比较前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除上述城市会以发文形式直接取消限购。”

相关业内人士认为从这一轮限购政策定向宽松来讲，尽管上半年调控政策转向，部分城市出台松绑限购等定向宽松措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。限购松绑已经难以使得楼市回春。

沪限购令药性持续减弱

目前上海仍然严格执行限购政策，但从近年来沪上楼市走向来看，限购令对于楼市的影响已经微乎其微：在限购执行后的2011年沪楼市成交量出现急剧下滑，而后每年出现递增，2012年为917.7万方，2013年更是达到了1283.2万方；今年受到信贷紧缩以及资金链紧张等影响，今年上半年沪成交量为407.0万方，但全年赶超2011年的734.2万方几乎已经成为定局。

而上海房价更是体现了限购药性的减弱。据搜狐焦点网统计，2011至2013年这三年的房价分别为21760元/㎡、22283元/㎡、23500元/㎡，呈现出逐年上涨的态势，沪今年上半年新建商品住宅成交均价为25745元每平米，同比去年的23342元每平米上涨10.1%。

张宏伟指出：“从限购等当前调控政策执行层面来看，其实自2012年以来就开始了定向宽松的调整。这些调整包括普通住宅标准调整、各种购房补贴措施、利率上的定向宽松与优惠、限购限贷政策‘阶段性’的执行宽松。这在一定程度上造成了房地产市场的回升。”

“从上海的数据可以看出，整个限购政策的效力呈下降态势。的原因是整个人口导入速度比较快。楼市限购政策出台的时候，很多人难以跨越限购的门槛。但随着时间的推移，包括社保缴纳年限、户口的落实等要素得到满足，又会符合限购的条件。在上海房价持续看涨的情况下，往往此类群体会积极入市，而不会过多地选择等待。”严跃进认为。

相关业内人士指出从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替化调控手段和措施势在必然。限购等化措施会逐步退出后，作为替代性的调控政策或调控机制，楼市长效调控机制应该抓紧研究，并逐步推出，并对房地产市场发展起到调节作用。

限购进退两难松绑呼声频现

近期，部分城市松绑限购一再上演，处于聚光灯下的限购，显得如此尴尬。亮相之日，便成为“政府干预经济”的靶子；退出之时，又成为“政府救市”的印证。限购深陷进退两难的困境，无疑是一种警示：在提高国家治理能力现代化水平进程中，要学会把握好政府与市场的关系，更多运用经济、法律等手段处理问题，应对风险。

限购政策，始于2010年，和限贷政策一起，被视作抑制投机性需求的调控利器。作为强有力的手段，政策效果直接。一系列来自部门的信息显示，实施限购政策的城市，投机性购房得到明显遏制。然而，限购犹如一柄双刃剑，在压制不合理需求的同时，部分改善性需求也“躺着中枪”。

回顾限购政策历史，尽管限购城市范围不断扩大，限购要求不断升级，但并没有从根本上解决房地产市场高热的局面。直至近一年多时间，尽管政府没有再出台任何加码的调控政策，房地产市场的变化却悄然而至，楼市分化明显：北上广深等一线城市需求旺盛，部分三四线城市却面临高库存压力，甚至一些二线城市，由于过度透支住房需求，也面临消化周期长的压力，为限购松绑的呼声频现。

限与不限，本应属于因地制宜的选择，毕竟，房地产市场区域差异性很大。但一直以来，因为限购带有浓郁的色彩，被贴上“政府调控决心”的标签，使地方政府无法真正按照市场规律决策。

事实上，房地产市场积重难返的问题，又岂能靠限购这一剂退烧药解决？是与群众利益密切相关的房价问题，影响因素众多，如城市发展不平衡、住房捆绑医疗等社会功能、地方财政对土地收入的依赖等。

让限购摆脱进退两难的困境，需要我们更多运用经济、法律手段。党的十八届三中全会提出，“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”“推进国家治理体系和治理能力现代化”，这些要求对房地产调控具有强烈的现实指导意义。

正如所言，强制性用干预市场，不如建立一个能够自动调节住房资源占有和分配的房地产税收制度更为公平；不如建立一个及时反映市场需求变化的土地市场制度更为有效；不如建立一个能够让企业自我承担风险的房地产金融制度更为合理。

改革的“机遇窗口”宝贵而短暂。有人感慨，十年的楼市调控，的遗憾就是与改革没有很好地结合。目前，房地产市场发生的变局，应当是不能再被错过的“机遇窗口”。利用楼市降温之际，加快推进保障房建设，加快房地产税立法进程，加快财税制度改革步伐，早日建成有利于房地产市场的长效调控机制，限购进退两难的困境自然会成为历史。