深圳今年房价上涨压力有所缓解 前海二手房价回稳

房价上涨压力今年有所缓解

今年楼市调控将采取“分类施策、分城施策”，少数城市楼市“感冒”、“吃药”的调控政策已成为历史。深圳有关部门表示，预计今年房价上涨压力有所缓解。

楼市调控分城施策，市规土委表示将继续加大普通商品住宅供应

今年房价上涨压力有所缓解

今年楼市如何调控？

在昨日的记者会上，国务院总理李克强给出了答案：根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策分城施策。也就是说，今年楼市调控将不再“一刀切”。

“分类施策分城施策”对深圳楼市传递了什么信息，产生怎样影响？多位业内人士昨日在接受深圳商报记者采访时表示，少数城市楼市“感冒”，“吃药”的调控政策已成为历史。市规土委昨日针对深圳商报记者的采访回复称，今年将继续加大普通商品住宅供应，建立市场调控长效机制，预计今年房价上涨压力有所缓解。

今年或不制定房价调控目标

“‘分类施策分城施策’是迄今为止楼市中出现的新名词，代表政府对房地产调控方式有了根本性的转变，以前局部楼市有问题，就要‘吃药’的现象不再出现。”深职院房地产研究所所长邓志旺昨日接受记者采访时如是说。

世联行分析师吴志辉认为，这表明“一刀切”的调控政策已成为历史，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，这更符合当前不同城市楼市严重分化的现实。中银国际分析师田世欣表示，从政府提出的“分类调控”和“双向调控”的说法来看，房地产调控的结构性放松存在可能，比如对于一些库存量大、去化慢的二三线城市限购政策，甚至是房产税的推出也会有所延后。总体而言，今年政府对房地产行业的调控政策更多是结构性的。

深圳机构总经理许烁昨日称，楼市调控目标已经由房价为导向转变成市场为导向，今年或不会再有房价控制目标。

邓志旺也认为，深圳今年可能不会有具体的房价涨幅目标，“去年已经超过既定目标，也不见问责。今年即使有，也会说得很模糊，比如‘和人均可支配收入增速保持同步’等等。”市规土委有关负责人表示，预计今年我市房地产市场将呈稳定发展态势，房价上涨压力有所缓解。

限购政策一两年内不会退出

自2010年9月30日深圳发布限购令，至今已近四年，限购令还能持续多久？

“限购令确实有效遏制了深圳房价的快速上涨，”金地集团华南区域地产公司总经理谢文云昨日接受记者采访时说，“一两年内限购令在深圳不会取消，对于库存压力大的三四线城市，有松绑的可能。”许烁认为，持续多年的限购挤压了楼市的多种需求，现在仅有刚性需求、改善性需求和资产保值需求三种需求，需求被挤压到很小程度。就此而言，深圳楼市限购在两三年内，仍将存在。

来自世联行的统计数据显示，客占比数据在2007年和2010年曾经高达45%，现在回落到15%，说明限购政策对于抑制性需求的效果明显。“政府报告中再次提出‘抑制投机性需求’，意味着限购政策短期内不会退出。” 吴志辉如是说。

对于记者提出“深圳楼市限购还将持续多久”的问题，市规土委有关负责人未正面回应，称我市将继续抓紧住房政策研究工作，为推动建立房地产市场调控长效机制做好准备。

新增供应近四成来自旧改

市规土委提供给记者的数据显示，2013年全年供应住宅用地200.69公顷，比前5年平均供应量增加35%；旧改供应商品房约290万平方米，约占全市商品房供应总量的36%。

许烁说，北上广有大量的新增住宅用地供应，这一点深圳有很大不同，深圳住宅用地稀缺，新增供应主要来自于旧改。

“以后旧改供应占比将增加到七八成。由于旧改项目多分布于原特区内，受各种因素影响，销售价格自然水涨船高，这给今年的房价上涨带来了影响。” 邓志旺如是说。

克而瑞提供的数据显示，今年深圳将有79个项目开盘或加推，其中纯新盘将达到68个，占比约85%。79个项目中约有13个旧改项目，其中包括深圳、华润城、大族河山等项目。城市更新在房地产市场中的影响开始展现。

“深圳楼市供需矛盾在短期内不会改变。”谢文云说，影响深圳房价的主要因素不是来自于新建住宅库存和旧改项目，而是货币政策，美国QE的退出、以及互联网金融等，这些都将对房价产生影响。

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前两个月楼市量价齐跌

业内人士认为，信贷环境决定未来楼市走向

【据新华社上海3月13日电】国家统计局13日发布“2014年1～2月份房地产开发和销售情况”显示，受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响，今年前两个月，商品住宅市场现量价齐跌态势。

3月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必将削弱刚需的购买力。业内人士认为，对于房地产市场而言，2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。

国家统计局数据显示，2014年1～2月份，商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2％，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额5985亿元，同比下降5.0％，增速比去年全年回落31.6个百分点。

科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，今年1～2月，由于春节因素影响，加之购房者预期两会期间，政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦有所增加，使二手房成交周期逐渐拉长，因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。

国家统计局数据显示，2014年1～2月份，房地产开发7956亿元，同比名义增长19.3％，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅5426亿元，增长18.4％，增速回落1个百分点。

业内人士分析称，进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严。这使得本来财大气粗的房企的日子颇不好过，这是房地产开发增速放缓的直接原因。

融资方面，1～2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2％，而去年全年增速为32.8％；自筹资金增速也回落近10个百分点。

3月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必影响楼市的交易量。

虞廷恂认为，首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求，银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期，延迟其购房决策。“对于房地产市场而言，2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。”

卖家积极买家观望

前海二手房价回稳

从去年7月开始，受前海利好政策的推动，南山前海及宝安区这片归属“大前海”的地域房价火箭般上蹿，仅三个月涨幅就达约20%。今年的两会期间释放出“双向调控，分类指导”的房市调控信息，认为未来一二线及三四线城市的调控政策将不再实行“一刀切”，三四线城市由于供大于求存在下跌风险，一二线城市的房价下跌可能性并不大，深圳年内或涨10%左右，位于大前海区域内的南山、宝安区域仍被看好。

房价一直“稳着”

南山前海的星海名城是过去几年交易为火爆的一个区域。该区域的中介服务人员小冯对记者表示，自己所在的门店一直在公司收取额上排行领先。

一位该区域的业主丁小姐向记者介绍，她去年6月将星海名城三期一套71平方米的房子卖掉，均价约为3万元，可是刚卖完，前海利好的消息就不断传来，到9月仅两个多月过去，她再打听价格时，总价已经到250万元，均价已跃升至3.5万元，三个月就涨了20%。昨日记者再去该区域采访时，小冯告诉记者，现在那位丁小姐的房子仍然还停在均价3.5万元的水平上。去年10月底开始，这里价格就“稳下来了”，到现在基本不动。

前海另外一个大的楼盘鼎太风华呈现相似的特点。丁小姐去年4月看过一个116平方米的三期房子378万元，到下半年就卖到了470万元左右，涨了约100万元，涨幅达25%。昨日鼎太风华的中介服务人员小朱介绍，现在售价在480万元左右，去年底至目前涨幅比较少。

买家多数观望

来自中原地产的监测数据显示，去年10月开始，南山前海及宝中房价一直较为平稳，个别月份略有升跌。其中，去年10月份，宝中均价环比增2.4%，11月份涨3%，今年1月份跌0.07%，2月份涨2.5%。而南山前海去年10月份涨0.5%，11月份涨3%，今年1月份跌0.24%，2月份涨约2%。

从数据上来看，大前海从去年10月份开始至今稳中略有微升，但与去年的疯涨相比，仍属于较为稳定状态。

在房价的平稳期，卖家在积极推盘。记者去年踩盘时留下的一些电话号码近几个月开始频繁地响起，中介们积极地推介各种楼盘。昨日采访至熙龙湾时，看到四五个中介人员拿着大的广告盘，走到马路旁招揽客户。

买家开始观望，一位长期关注前海楼市的市民林小姐告诉记者，受外地楼市的消息影响，她对深圳未来的楼市走向没有把握，作为客来说，她认为即使10%的涨幅也没有足够的吸引力。

中介服务人员小冯向记者表示，从交易的房子来看，刚需和改善型住房居多，往常那种短炒投机者少。

房贷开始收紧

记者采访了解到，目前各大银行对二手房贷款控制较严，如果是二套房，利率基本都要上浮10%以上，只有个别外资银行还有小量折扣。

融360公布的《中国房贷市场2月份报告》显示，过去被银行视为业务的房贷，现在已被银行视作鸡肋。2月以来，利率优惠正在逐步消失，首套房贷利率“零优惠”渐成主流，房贷收紧成为主旋律。

鲁小姐告诉记者，她刚卖掉龙华的一套房产，买家本来从建行贷款，但因利率上浮临时调到花旗银行才申请下来9.5折，并且这项贷款业务花去了两个月时间，买卖方成本都增加了。

业内人士认为，银行停贷的原因有二：一是额度不足，二是房贷业务已非业务重点。“‘余额宝’们的盛行使得银行可用的贷款资金减少，使用成本增加。未来利率市场化后，也许‘余额宝’现象会减弱，但钱紧的情况不会改变。”上述业内人士称。

“以前买家贷款，银行总是希望多贷点，现在你想多贷点，还得求着银行。”房产中介小宋说。