楼市真的会“崩盘”吗？十字路口的楼市会怎样？

楼市真的会“崩盘”吗？

中国房地产已走到急需变革与调整的十字路口

【新华社北京2月23日电】上周，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据依旧显示房价仍在普涨，尽管各地土地市场仍在升温，尽管陆续晒出的年报显示中国的房企销售和利润都已经达到惊人的高度，但关于中国楼市在2014年的前途，很多人却并不看好。

就在几天前，一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络。截至23日的百度搜索显示，该文页面链接已将近66万。这提示崩盘的五点“证据”包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。

姑且不论这五点证据是否真的值得推敲，一个不能回避的事实是，2014年以来，看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷，其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：石说今年“形势不妙”；健林对今年楼市“并不乐观”；任志强表示“不要对2014年太抱希望”。

2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗？

事实上，关于中国楼市崩盘的说法，有多少“证据”的同时就会有多少的反证。就在楼市崩盘论在互联网、微信朋友圈里转发热闹的那几天，北京市第二批自住房的网上申购开启，申购者十分踊跃，尽管网申通道24对外开放且报名有效期限长达一个月，但申购首日上午，网站瞬时点击量超过6万，页面一度崩溃。

就在业内看空房地产市场的言论不断出现的时候，2014年一月，一线城市土地均价的涨幅更是惊人，上海易居房地产研究院数据显示，1月，京沪深穗四个城市的土地成交均价达到每平方米10136元，环比上涨125.1％，同比上涨253.1％，创历史单月新高。此外，10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元，环比上涨114％，同比上涨151.9％，已持续16个月同比正增长。

与此同时，不断公布的房地产企业的年报显示，各主要房企不仅在2013年收获了创纪录的利润和销售业绩，更是将2014年的销售目标调到了新的高度。而就在一周前，央行公布的1月份新增贷款高达1.32万亿元，在中原地产分析师张大伟看来，信贷量的再次爆发可能会使2013年年末开始降温的房地产市场再次升温，“这么多年的历史可以看到，房地产价格上涨爆发和信贷量的激增有明显的正相关关系。”

一面是中小城市房价回落，销售乏力的现实；一面是一线城市热度不减，需求的现状……关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证，展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。

但市场分化并不等于楼市崩盘，一个必须明确的概念是，所谓房地产市场的崩盘，并非简单的等同于房价的大幅下跌，崩盘引发的是一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃，资金链的断裂，资产的大幅缩水，金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。

不过，对于中国楼市“崩盘”的担忧，在目前看也并不多余。在经过10年高速发展与膨胀之后，中国的房地产行业已经积累了相当程度的泡沫，尤其是在一些资金充裕而需求有限的地区，房地产市场的泡沫化程度更是十分的明显；而出于土地财政和保持经济增速的需要，更是让很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增加的速度。

没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的，随着鄂尔多斯、温州等城市房价的大幅回落，房地产去泡沫化已经如多米诺骨牌一样开始在多个城市引发连锁反应。尽管目前来看，中国楼市去泡沫的过程仍于一定区域，并显得温和可控，但让人担忧的是，仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻，还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。

大量资金仍在持续地向地产行业集中，开发企业被2013年优异的销售业绩点燃的开发热情，高额的地方政府债务负担使得“卖地”显得更加重要，而对于普通人——购房似乎仍是的渠道……现在，这一系列看上去“利好”房地产行业的因素，在未来的某却极有可能成为房地产崩盘的“制造者”。

多个房产大佬在年初的谨慎表态，与其说是对行业前景的看空，不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。

楼市真的会崩盘吗？

房地产去泡沫化已在多个城市引发连锁反应

● 万科董事局主席石：今年“形势不妙” ● 大连万达集团董事长健林：对今年楼市“并不乐观” ● 华远地产董事长任志强：“不要对2014年太抱希望”

据新华社电 上周，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据显示房价仍在普涨，尽管各地土地市场仍在升温，尽管陆续晒出的年报显示中国的房企销售和利润都已经达到惊人的高度，但关于中国楼市在2014年的前途，很多人却并不看好。

看空楼市言论层出不穷

就在几天前，一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络。截至23日的百度搜索显示，该文页面链接已将近66万。这提示崩盘的5点“证据”包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。

姑且不论这5点证据是否真的值得推敲，一个不能回避的事实是，2014年以来，看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷，其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：石说今年“形势不妙”；健林对今年楼市“并不乐观”；任志强表示“不要对2014年太抱希望”。

2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗？

一线城市土地均价涨幅惊人

事实上，关于中国楼市崩盘的说法，有多少“证据”的同时就会有多少的反证。就在楼市崩盘论在互联网、微信朋友圈里转发热闹的那几天，北京市第二批自住房的网上申购开启，申购者十分踊跃，尽管网申通道24对外开放且报名有效期限长达一个月，但申购首日上午，网站瞬时点击量超过6万，页面一度崩溃。

就在业内看空房地产市场的言论不断出现的时候，2014年1月，一线城市土地均价的涨幅更是惊人，上海易居房地产研究院数据显示，1月，京沪深穗四个城市的土地成交均价达到每平方米10136元，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。此外，10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元，环比上涨114%，同比上涨15.9%，已持续16个月同比正增长。

与此同时，不断公布的房地产企业的年报显示，各主要房企不仅在2013年收获了创纪录的利润和销售业绩，更是将2014年的销售目标调到了新的高度。而就在一周前，央行公布的1月份新增贷款高达1.32万亿元，在中原地产分析师张大伟看来，信贷量的再次爆发可能会使2013年年末开始降温的房地产市场再次升温，“这么多年的历史可以看到，房地产价格上涨爆发和信贷量的激增有明显的正相关关系。”

房地产市场急需变革调整

一面是中小城市房价回落，销售乏力的现实；一面是一线城市热度不减，需求的现状……关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证，展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。

但市场分化并不等于楼市崩盘，一个必须明确的概念是，所谓房地产市场的崩盘，并非简单地等同于房价的大幅下跌，崩盘引发的是一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃，资金链的断裂，资产的大幅缩水，金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。

不过，对于中国楼市“崩盘”的担忧，在目前看也并不多余。在经过10年高速发展与膨胀之后，中国的房地产行业已经积累了相当程度的泡沫，尤其是在一些资金充裕而需求有限的地区，房地产市场的泡沫化程度更是十分的明显；而出于土地财政和保持经济增速的需要，更是让很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增加的速度。

没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的，随着鄂尔多斯、温州等城市房价的大幅回落，房地产去泡沫化已经如多米诺骨牌一样开始在多个城市引发连锁反应。尽管目前来看，中国楼市去泡沫的过程仍于一定区域，并显得温和可控，但让人担忧的是，仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻，还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。

大量资金仍在持续地向地产行业集中，开发企业被2013年优异的销售业绩点燃的开发热情，高额的地方政府债务负担使得“卖地”显得更加重要，而对于普通人——购房似乎仍是的渠道……现在，这一系列看上去“利好”房地产行业的因素，在未来的某却极有可能成为房地产崩盘的“制造者”。

多个房产大佬在年初的谨慎表态，与其说是对行业前景的看空，不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。

楼市崩盘论 靠谱不靠谱？

崩盘派

售房旺季楼市不旺，一月是中国的房市传统销售旺季。……根据官方数据，一月份九成楼市成交量下降，按照官方的67个城市房价对比，许多城市环比走下降趋势，包括北京这样的一线城市，房市都显得冷清。

银行已经缩紧房产的银根。……从去年开始，银行已经隐约感受到中国房地产的危机正在到来，随着各种传言流入市场，银行的们通过调查分析，中国的房地产不可避免地开始进入寒冬。……中国房产商的苦恼是筹不到钱，脱离市场实际的房价不可能支撑多久，房价全面下降的趋势已越来越紧张。

许多大亨纷纷撤资房地产。典型的例子是，华人首富李嘉诚撤资中国内地房市，抛售南京新街口国际金融大厦。

任志强曾表示：“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险”。

淡定派

就楼市旺季划分，地产圈普遍认可的说法是，上半年销售旺季是3月到6月，下半年销售旺季是8月到11月。楼市“金九银十”之说妇孺皆知。

旺季之外，楼市销售以自然销售为主，售卖方式有如“守株待兔”。既往的市场事实表明，一个项目的开盘期间销售，能达到项目销售的七到八成。在非开盘期间，一个项目甚至多个项目同时出现“零成交”都不罕见。显然，按业内说法，用1月到3月成交不旺，佐证楼市崩盘难免牵强。

“楼市崩盘说”由来已久，各种论断至少从2008年起延续至今。5点证据之中，关于银行缩紧房产银根的说法具有同样特征。近数年，银行部门对房地产业发出的警告接连不断，各大银行对于房地产放贷、个人购房的房贷也是一紧再紧，不过房价还是如脱缰的野马一路飙升，楼市崩盘也未能如约出现。

一个怪异的现象则是，国际金融大厦的南京项目接盘方宏图高科股价自2月7日到2月18日一路大涨，在崩盘论大肆盛行期间，几个交易日触及涨停。

任志强原意是房价“涨幅大幅下降”，“上涨还是趋势，涨幅能超过GDP增幅”，不过在传播后,“房价涨幅下降”渐变为“房价下降”。2月13日，针对社科院副院长李扬“金融部门已在对房价下跌做准备”的观点，任志强发出博文“李扬这次又要落空了”。（齐鲁晚报）

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任志强：房地产行业发展趋势不会改变

【深圳商报讯】针对下一步楼市走势，地产商任志强昨晚连发5条微博，认为中国的经济不可能在短期内改变占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产对经济的影响。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

@任志强 历年来媒体总是唯恐天下不乱，总借个别现象或传言而危言耸听，借机鼓吹大涨大跌。如借李嘉诚转让资产，鼓吹楼市大跌要撤资中国。却不见东方广场仍在？今又有银行取消房贷，某楼盘大之传，再掀楼市将大跌之风？

@任志强 更有开发商资金链断裂，债务危机之传。且不说去年到位资金八万多亿只完成六万多亿，手中尚有余钱。仅一月购地的成倍支出和天价，也证明尚不存在行业缺钱。（个别企业的缺钱现象永远存在）更不可能出现需求一日消失的现象。涉及城镇化，户籍改革，住房保障措施等相关政策尚未明确。

@任志强 至少要看两会上政府工作报告的表态之后再评论吧。放开限购政策试试会变成啥样？中国的经济不可能在短期内改变占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产对经济的影响。城镇居民也不会放弃居住条件改善的欲望和权利。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

@任志强 根据去年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售，价格，三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力，但不等于释放了需求。预期也不会逆转。

@任志强 许多人都在大骂房价，大骂开发商，恰恰说明还有人在关注着购房的市场。北京的摇号自住房又在到2.8万元/平米了。是政府在推动，还是开发商在推动呢？或许政府保障低层，帮助中低层，放开，各取所需，将成为长效。摆正政府与市场的位置，市场决定资源配置和市场决定价格将是改革的趋势。

附上

中国楼市已经开始崩盘的五点证据

新年伊始，令人关注的中国楼市传来了令人不安的消息，三四线城市鬼城的论调一浪高过一浪，回乡的游子感叹找不到家乡的感觉，到处是高楼林立，但漂亮整齐的街道没有行人，漂亮的小区也没有多少灯在闪烁，而且一月份的中国房价开始在部分城市环比下降，尤其是房产方面的在不断的发出中国楼市危险的信号……这一切证明中国楼市已经开始崩盘，或者处于崩盘的前夜，有五点证据可以证明。

一是售房旺季楼市不旺。一月是中国的房市传统销售旺季，因为春节的原因，许多中国人为了计个好彩头，或者在春节结婚需要用房，喜欢在春节来临前购房。但今年的元月，大大小小的城市房市开盘并不火热，虽然商家想尽一切办法，包括请托来凑热闹，但还是不见昔日热闹的情景，而且根据官方数据，一月份九成楼市成交量下降，按照官方的67个城市房价对比，许多城市环比走下降趋势，包括北京这样的一线城市，房市都显得冷清。这足够证明中国房市十分危险，崩盘论的观点由此诞生。

二是三四城市的楼市已经有价无市。中国的三四线城市在近几年发展好，主要表现在城市的面积和十年前相比一般翻了几个倍，有了甚至达到六七倍，咋一看去颇有城城市的风味，即使在县城，那也是高楼林立，街道宽广而整洁，绿化相当怡人，但仔细观察，许多精美的小区总是显得冷清，晚上基本上没有多少灯在闪烁，街道上行人很少，在晚上散步感觉凉气习习，仿佛进入了神话中的鬼城，而且鬼城之说不但在三四线城市存在，在省会城市如贵州市同样存在，包括武汉、天津甚至上海都有这样的小区，这说明了中国楼市是建得多，售得少，入住率低，虽然房价总体上还在高攀，但一些城市的房产商已经已经承受了，一些城市的房价已经开始崩盘，从过去上万元每平米到现在2千多元每平米还出售不出去，有名的莫过于温州、鄂尔多斯等城市。而且今年有些城市的公务员竟然还有售房任务，工资与售房多少挂勾，这足以证明中国楼市已经进入寒冬。

三是银行已经缩紧房产的银根。这几年中国的银行业绩的好，根本原因其实是中国楼市的好，但从去年开始，银行已经隐约感受到中国房地产的危机正在到来，随着各种传言流入市场，银行的们通过调查分析，中国的房地产不可避免的开始进入寒冬，尤其是房产商还货款的力度越来越力不从心，所以，过去亲如兄弟的房地产和银行，因为钱的原因，银行对房产商开始冷淡，紧缩银根又斩断了房产商的希望，现在，中国房产商的苦恼是筹不到钱，脱离市场实际的房价不可能支撑多久，房价全面下降的趋势已越来越紧张。

四是抛售房产的民间人士越来越多。近一段时间以来，那些囤积房产的民间人士已开始全面抛售房产，而且出价一个比一个低，这既有政策方面的原因，如房产税的出台，也有反腐的原因，如官员房产要登记，这样，民间囤积的房产就不可避免的要释放出来，这同样冲击了中国的楼市，所以，近几年进入房产市场的大亨们没有一个不是叫苦不迭，进入了就出不来，丁丁有个朋友，过去经营其他商品赚了几千万元的现金，看到房产市场好，于是，奋不顾身的进入房产，没有想到，两年的时间，几千万元不见了踪影，还欠了银行大笔债务，现在只有还未完工的所谓高档小区，目前订房的比率不到10%，有的还要求在退押金，过去，朋友聚会他总是风光无限，买单的总是他，现在，却不见其踪影。前几天，丁丁接到其电话，听到的是其哀叹的声音。

五是许多大亨纷纷撤资房地产。去年，典型的例子是华人首富李嘉诚撤资中国内地房市，赚了个盆满钵满，这对于中国房市来说是个不好的信息，如此大的老板，为什么撤资房市为什么如此干脆，根本原因是这些老板通过其智囊团的分析，中国楼市已经风光到了顶点，不可能再有上涨的空间，现在，撤资是时机，否则，就有可能被套的风险，于是，撤资时没有半点犹豫，虽然，李嘉诚撤资时还有许多老板不以为然，但现在看来，许多老板后悔极了，因为根本脱不了身了，因为中国楼市寒冬已经来临，已到了崩盘的时刻。

多年来，中国房价一直牵动着人民的心，但连地产大佬石也认为2014年楼市“不妙”，这可能才是真正对楼市来讲，是危险的信号！使得一些地方政府，比如武汉、郑州、长沙、合肥等，也开始逐步放开所谓的限购来救市！

众银行判断房价将下跌，正做坏打算

中国面临经济减速、产能过剩、地方债务、货币泛滥等五方面风险。在房价上涨原因不明的情况下，金融部门目前已在对未来房价可能下跌做准备。地方政府债务总量上看不是问题，但局部问题较突出。纵观经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的发展期即将结束。经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。而当前维系房地产市场资金链条的是金融市场的“刚性兑付”潜规则。一旦刚性兑付被打破，风险被充分引入，影子银行融资被规范，房地产市场的资金链条就会断裂。

九成城市楼市成交量下跌，部分城市“腰斩”

某机构统计数据显示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。和北京情况类似，根据中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。中指院分析认为，总体而言，2014年1月受春节影响，大多数城市成交量较上月出现明显回落。在价格上，则呈现出一二线城市稳中有涨，三四线城市稳中微降的趋势。另外，有新闻指出，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是的问题。从2013年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有分析认为，房地产资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市的逻辑如出一辙。

楼市疲软，众多楼盘交付越来越难

另外，近两年来，众多楼盘交付越来越难，已经成为房地产行业的一个突出问题，严重者甚至引发业主与开发商之间尖锐的对峙，相对应的“维权”声此起彼伏。现在房子越来越难交付，一个重要的原因是整体楼市的疲软。在房价单边上扬的时代，很多业主都急切希望能早点拿到房子，除了自住外，一个重要的原因是当时拿到房子就意味着财富的，越早拿到房子，就越早能将的财富变现。因此，当时收房时，即便房子有点小问题、小瑕疵，业主与开发商之间也很容易达成共识，业主拒收房子的现象很少。而随着房价的下滑，房子的溢价空间已越来越小。更有甚者，开发商后期售卖的房价，已经比前一期，或前几期的房价都低了。这让业主越发注重房子的品质。有些心里感觉不平衡的业主，甚至借此“小题大做”。这说明，房地产商的好日子差不多走到头了！

但中国，对于中国的房地产业来讲，不可能全面，东边西边这种情况，要目前的中国，肯定会存在，比如热门的大城市，可能还会微涨，但对于大部分城市而言，已在悄然进行！花无百日红，上的任何事物，都不可能长生不老，中国房价不可能一直向上涨，指日可待！

肩负中国富城市和“鬼城”双重称号，鄂尔多斯一次吸引公众，是美国的一档电视节目分析中国楼市泡沫时，播出鄂尔多斯康巴什新区是“空城”的画面。这个在煤炭资源基础上GDP快速发展的城市，过去十年中城市建设也大步前进。符号意义的，便是康巴什新区。这个城区面积32平方公里的新城，2010年统计常住人口不足3万人，也因此被称鬼城。据报道，康巴什今年人口已到10万。

人口在增长，不过经济危机仍在。一方面是诸多房地产项目停工，煤炭经济持续下滑，另一方面，则是政府过去数年大笔的城建投入和债务。

十年新城

这里有很多“之”。从市政府门前上的雕塑群，向南，是上的广场

晚上8点，鄂尔多斯，康巴什新区，灯亮了起来，霓虹灯勾勒出建筑物的轮廓，现代且豪华。

这座还在建设中的新城，因“空旷无人”而负有“鬼城”的名字。

康巴什新区总面积达352平方公里、市区32平方公里。2010年，常住人口统计数据2.86万人。媒体报道称，这座新城原规划入住百万人。

“90%的新建房屋无人居住”、“街上清洁工比行人多。”2010年4月《时代》周刊报道“鄂尔多斯：一座现代鬼城”。两年后，2012年BBC报道“鄂尔多斯：中国的鬼城”，又进一步加深了世人的印象。

康巴什新区被作为“中国房地产泡沫展示品”的样本解读。

这里有很多之、亚洲之。从鄂尔多斯市政府门前上的雕塑群向南，是上的广场，广场与公园一直延伸了2.5公里，到了乌兰木伦河畔的亚洲的音乐喷泉。

7月14日，鄂尔多斯博物馆后面的民族路上，一辆路虎车驶过，车窗里扔出一个塑料袋，老石跑过去捡起来。

清洁工老石是街上难得一见的行人。来自赤峰的老石，负责民族路上10个路灯杆间的街道卫生。

“毕竟人少嘛，没有多少垃圾。”老石说，工作强度并不大。老石的老伴也是清洁工，在另一条路上值班。

康巴什600名清洁工大都是“外来户”，其中约一半是老石的赤峰老乡。

康巴什的居民也没有多少“土著”。公务员、生意人、建筑工人、学生等，大都是外来户。

十年前，康巴什所在的地方，还是一个千余人的村子。从2004年打下个地基开始，距鄂尔多斯东胜老城区25公里多、毛乌素沙地边缘的，野蛮地长出一座新城。

数据显示，鄂尔多斯市过去数年投入大量资金进行城市建设。

根据公开数据，2012年鄂尔多斯在建项目总超过1500亿元，其中包括600公里高速公路、18个大型变电站、14个分布在全市各旗县的工业园，每个工业园区的面积均达数十平方公里。

这一数据在2010年是800多亿元，2011年是1070亿元。鄂尔多斯地方财政总收入2010年至2012年分别为365亿、538亿和810亿元，这意味着，政府每年拿出相当于财政收入两倍的钱，投入了城市建设。

特定时段的繁华

上下班时间，市政府大楼人流多。吃饭时间，美食广场人多。晚上，音乐喷泉人多

“‘鬼城’是好几年前的事情了，现在已经有十万人了。”出租车司机刘耀不认同“鬼城”的说法。他说，在街上找不到热闹的地方，是因为不了解康巴什人的生活节奏。

每天上下班时间，市政府大楼人流多。吃饭时间，美食广场人多。到晚上，则是音乐喷泉人多。

7月15日中午，建筑面积4.41万平方米的康巴什美食广场，坐满了食客，门外停满车辆，保安在疏导交通。

不过，美食广场之外，从中午到下午，街头难寻这种热闹场面。

几个游客在“成吉思汗广场”拍照。两三个年轻人在图书馆前广场上打篮球。几个大型购物，门可罗雀。

到晚上7点多，乌兰木伦河畔开始聚集车流人流，这里有号称亚洲的激光音乐喷泉，每晚都会有“表演”。8点左右，人群聚集，警察指挥交通。

一公里的河岸边的亲水平台上人头攒动，河堤平台上的大排档也坐满客人。

9点多，音乐喷泉表演结束，人群散去。

世纪康城一期小区，近半的房灯陆续亮起来。这是地段，房价高的一个小区。

小区保安说，小区的房子都卖出去了，但真正入住的在三分之一左右。

“以前买瓶水喝，都要走1公里。现在好多了。”保安说。不过，生活也还有不便的地方，例如在康巴什很难找到配钥匙的，配钥匙要坐车去乌兰木伦河对岸的伊金霍洛旗。

2010年《时代》周刊报道后，康巴什房价的每一次波动，工地停工的迹象，都被作为“鬼城”的证据。

2012年，诸多房产商资金链断裂，地产项目大面积停工。“鬼城”再次被叫响。

鄂尔多斯人对被叫做“鬼城”表现出反感。他们说，居民比前些年多了。

2011年12月12日《鄂尔多斯日报》称，新区常住人口突破7万。2012年9月4日，该报报道，常住人口将近10万了。

今年1月，康巴什新区管委会主任高志华接受媒体采访时称，当初建设新区规划用20年时间达到三十万人口，之后多不超过五十万。他认为发展现状与当初规划基本吻合，“发展速度并不慢”。他称预计到2020年，晚到2025年完成规划，入住人口三十万。

高志华介绍称，大项目落地会给这座新城带来“人气”。例如神华集团在鄂尔多斯建设煤制油基地，把康巴什选为生活服务场所，已入住一万户；规划入住三万户，神华能带来近十万人。

高志华认为，“康巴什经过八年建设，走出了一条特色的新型城镇化道路。”

建在煤上的楼市

煤炭价格上涨，鄂尔多斯遍地一夜暴富的神话。在房地产热潮下，财富涌向了楼市

被称为“鬼城”的那一年，鄂尔多斯还有另一个称号，富有的城市。

2010年，鄂尔多斯地区生产总值达2643亿元。根据住建部政策研究联合高和发布的《中国民间资本调研报告》，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。人均GDP超越香港位居。鄂尔多斯每217个人中间，就有1个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

煤炭带来的财富，成为这个城市源源不断的动力。2004年起，煤炭价格迅速上涨。鄂尔多斯遍地都是一夜暴富的神话。开矿征地和煤矿买卖，催生了鄂尔多斯批富起来的人。

鄂尔多斯的房地产热潮，在煤炭暴富和房地产大开发的大背景下，迅速发展。

2005年左右开始，大型煤炭企业和发了财的煤老板加入了房地产开发，而各型房地产企业，也纷纷在鄂尔多斯安营扎寨。2008年至2011年，鄂尔多斯这块只有几十万人口的土地上，云集300多家地产企业。

买房子也被认为或宣传为划算、稳妥的资产保值、方式。2010年，城区人口65万的鄂尔多斯，商品房销售面积1009.4万平方米，若平均到市民头上，人均购买了约15平方米。

根据媒体报道，鄂尔多斯房价一路飙升，甚至达到1.5万、2万元每平方米。

2011年，鄂尔多斯继续建设房地产，当年计划新开工面积1300万平方米，计划销售商品住宅面积1200万平方米。

这一年，国家对房地产领域调控升级，开始深入到二三线城市。2011年8月18日，住建部发布二三线城市限购标准。

虽然鄂尔多斯未出台实质性限购政策，但市场弥漫观望情绪，销售陷入停滞。从民间融资到银行，也都对房地产企业关上了大门。

鄂尔多斯房价下跌，2011年底开始，鄂尔多斯楼市崩盘，类似“房价万元跌至三千”的消息吸引目光。

据鄂尔多斯市政府的数据，截至2012年4月底，计划新建的49个项目，7个开工。全市324个房地产续建项目，复工率不到四成。全市房地产市场完成10.4亿元，同比下降83.4%。

鄂尔多斯《国民经济和社会发展统计公报》显示，2012年全市商品房销售面积和销售额都是前年的一半左右。在康巴什，很多售楼工作人员辞职。

2013年是2012年的持续。在康巴什美食广场的一楼大厅，城投绿城[简介 动态]设有售楼点，少人问津。售楼小姐称一栋楼已预定出去，但相比两年前的抢购，现在房子太难卖了。

双重困境债务缠身

鄂尔多斯负债总额，流传不同版本，从1000亿元至4000亿不等。官方未公布过债务总额

出租车司机刘耀说，生意越来越难干。从去年开始，很多工地停工，建筑工人离开。而本地都家中有车。

刘耀说，在康巴什，工地上的塔吊转，出租车就会赚，但高耸的建筑塔吊，像被按了暂停键，一动不动。

7月15日，乌兰木伦河南岸伊金霍洛旗的万力太阳城工地，工人说原来几百人的工地只剩二十几个人。老板没钱了，又不能彻底停工，“只要有人干活就不能说停工了。”

在康巴什新区北侧的新北社区，哈巴格希新村是个移民村，十几个“工人”在小区花圃里种草。他们是康巴什的拆迁户，都是“百万富翁”，只是钱有去无回。

哈巴格希新村的来清说，艰难的日子从2011年就开始了。拆迁款200万元都放贷了，吃了半年多利息，典当行老板不再露面。

在鄂尔多斯，有的丰田大吉普甚至没现金加油。国际酒店显得冷清，酒店普通经理的工资，由几年前的七八千降到四五千元。

房地产经济危机之外，支撑鄂尔多斯经济的煤炭产业正持续萎缩。

在包府公路上，很难再看到运煤车辆排队的景象。从去年下半年开始，煤炭市场价格大跌，鄂尔多斯煤炭从点近400元/吨的坑口价，落到现在的200元/吨。除大型国有煤矿还在坚持外，鄂尔多斯众多中小煤矿要么停产要么减产。

除市场需求逐步降低外，还有来自“外煤进口”的冲击。从美国、澳大利亚等国进口煤炭价格凸显，按照当前汇率，一吨到港煤炭400多元，而高昂的物流成本使得本土煤炭到港已接近500元。

随着市场需求量的下滑，鄂尔多斯又开始面临卖不出去煤的窘境。

另一方面，在连续的大规模城市建设后，鄂尔多斯地方负债的数目，流传有不同版本，从1000亿元、2000亿元和4000亿元不等。

官方没有公布过负债总额。7月31日，鄂尔多斯东胜区财政局副局长戴宏奎接受媒体采访时说，“我认为不会超过1000亿”。

2013年的市政府工作报告显示，鄂尔多斯2012年制定出台了政府债务三年化解方案，化解政府债务346.6亿元。

当地媒体报道，鄂尔多斯市、旗两级政府决定从2012年开始，利用3年时间，完成2011年前形成的工业企业政府性债务清理工作。

有公务员认为，市政府要把债务化解可能要5年以上时间。但他也表示疑虑，“拿什么还？”

近日，“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅”的消息引发关注。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

当地舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是，美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。

目前，悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析，香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调一成。

惨淡

内地客香港亏钱卖楼

近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断，爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。

这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”，业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露，这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖，中间也曾经试图出租，但一直没找到下家，于是便将房子叫价下调求售，以1.3亿港元售出。以购入价计算，这次转售账面虽然微赚200万港元，但连同印花税及等，估计该名内地客要亏损约600万港元。

山顶豪宅属，而富人又一向不差钱，故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹，更催生警惕：香港楼市正走在下坡路上？

内地客亏钱卖楼并非这一例。盘点一下近期的实例：

大角，有一处实用面积1061平方英尺(约合90平米)的住宅，原本由一名内地客以2265万港元购入，近日以2200万港元易手，账面损失65万港元，若加上厘印费(96万港元)及代理等杂项支出，实质损失逾180万港元。

大潭阳明山庄，一名近年买入多个物业的内地郑姓客人，在2012年斥资1900万港元购入的物业，近日以1795万港元售出，账面亏损约105万港元，而由于交易须付5%额外印花税，即近90万港元，假如全数由卖方承担，再连同印花税及等费用，他实际上亏了约270万港元。

内地客为何频频爆出亏钱卖楼？直接因素，多数意见认为与内地“钱荒”有关，在香港买楼的内地者多是生意人，受银行收紧信贷、资金周转困难影响，一些内地者急于出售物业回笼资金，只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手，也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。

很多人都在问：这种凄凉仅仅是短期现象，还是意味着一个调整周期的到来？全球资金大环境影响下的香港楼市，会否因一系列负面因素叠加而出现多米诺骨牌效应？

难免

香港“炒楼”热潮必然减退

农历新年过后，传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息，热门地段流标、入市新盘大幅抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。

消息是，屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出，创下该区块十几年以来的。至于新楼盘“劈价抢客”，以元朗一楼盘为例，去年3月底首度开盘，当时平均实用平方英尺价1.71万港元，而近一期报价则是约9200港元，价格调整幅度可谓惊人。

有舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布，去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低，实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型，楼价更是5年来出现跌幅，全年下跌2%。

更有机构数据称一手房需求应声锐降，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，去年第三季度减少至平均每月89宗，占总成交2.2%，远低于2012年1月至10月期间，平均每月约360余宗，占总成交逾4.5%的水平。

“辣招”之外，全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向敏感的开放式经济体，国际金融一有风吹草动，楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。

香港金管局总裁陈德霖早前预告，金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走，届时会对资金流动性及利率造成压力。

香港金管局及中原研究部的资料显示，自2008年美联储推出首轮量宽后，热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，现时银行体系资金约1639亿元，资金转势流走后，市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。

中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败，又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑，一国际金融机构高管就直言，中国为影子银行“收水”，比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

下调

香港楼价今年或降一成

悲观的气氛正笼罩香港楼市。农历新年期间，一二手房成交大幅下挫，说明者对现阶段入市买楼变得犹豫，大部分都转持观望态度。

一机构民调显示，市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%；而认为楼价短期上升所占比例为12.1%，属偏低水平。

在香港，一枝独秀的地产行业也可视作经济之母，楼市一旺百旺，一衰百衰。从楼市周期看，回归以来香港曾经历过1997年(亚洲金融危机)、2003年(非典危机)及2008年(美国次贷危机)的楼市大调整，自2008年12月香港私人住宅价格跌入谷底后，反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年达18.5%，是G D P增幅的5到6倍，也是物价增幅的3到4倍。无论从基本面还是从外围大环境看，香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。

香港财金官员已不只一次警告，香港利率有可能比美国更早进入加息周期。一方面，在新兴市场热钱流走的阴影之下，未来加息的可能性骤增；另一方面，受持有成本增加的影响，地产商会加快售楼，未来香港楼市新盘供应将会逐步增加。不少业内人士据此分析，香港楼市有可能要调整两成或以上才见底，调整期至少需要2年。

不过，也有乐观者认为，目前香港经济基调良好，失业率仍维持约3.3%水平，业主持货能力较强，低息环境下，大部分不需急于“劈价”套现，预计今年住宅楼价有望上升。

还有业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产报告》，预计今年中国个人者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账，由于人民币持续，目前内地客入市港楼等于打了7.8折。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示，短期内“限购令”不会有所放宽，港人在内地购房的限制依然持续，加上内地税制复杂，内地楼市未必有多大赚头，简单而言5年要3成以上才“有钱赚”。他又表示，限购令内地资金南下，预料者将重返香港新盘市场，今年内地买家比例将由现时的5%增至10%。

总之，多数观点认为，香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。有机构预测，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话，新盘定价有可能会“一浪低于一浪”，而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源，假如一手房及二手房的价格齐跌，香港楼市就可能真走到转折点了。

讲这些大道理，没几个人会懂的。但是煤炭生意不好，工资下调，购买力下降，会使房价下跌是不争的事实。高平再有三年就出现了。