地方两会释放调控新思路 楼市调控更具有针对性

隨著地方兩會近日密集召開，各地房地產政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產調控政策不再以一概全，而是根據各地的特點，因地制宜制定政策。

業內人士表示，房地產調控思路已逐漸清晰，調控將化整為零，目標則回歸支持民生和居住的本質。將不再把房地產調控目標鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區等安居工程，保障人民住有所居。調控決策權則是在整體統籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關政策，並分類進行決策。但由於短期內房地產投資在地方投資中的地位仍難以改變，為加強對地方約束力，仍將對地方房價水平、供應規模、住房水平等方面做出明確要求。

國家統計局20日發布房地產開發投資數據顯示，2013年，全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，這意味著房地產開發仍然是拉動我國經濟增長的重要因素。

動向各地因地制宜制定調控政策

19日，在上海市十四屆二次會議開幕式上，上海市市長楊雄作政府工作報告指出，房地產調控方面將嚴格執行國家房地產市場調控政策，確保住房用地供應，並要健全住房保障和供應體系。

楊雄說，上海新建籌措各類保障性住房和實施舊住房綜合改造5.5萬套，基本建成11萬套。完善住房保障管理機制，加快大型居住社區配套建設，推進城中村改造。

北京方面，北京市市長安順作政府工作報告時指出，北京將繼續嚴格執行房地產調控各項政策措施，堅決保持房價基本穩定，促進房地產市場平穩健康發展。

安順表示，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設規律，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應體系。因此，今年北京將以公租房和共有產權房為重點，理順建設管理體制，建設7萬套保障性住房。年內竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進自住型商品房建設，加快已供地項目實施進度，新增5萬套供地，優化住房供應結構。

深圳市政府公報則披露，從2014年4月1日起，《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《試點辦法》)將在試點區域內正式實施。

對於原村民擁有的符合條件的違建，根據不同情況可在補繳差異化地價及罰款，進行處理確認，而符合條件的非原村民的生產經營性、商業、辦公類歷史遺留違法建筑或可確權。

太原方面則表示，2014年將延續差別化調控，提升購房門檻，單身人員可以作為獨立家庭購房，購房年齡從原先規定的18周歲提高到20周歲。

值得注意的是，從現階段各地兩會對於房地產市場未來調控措施可以明顯看出，無論上海、北京、深圳還是太原，各地房地產調控措施不再一刀切，而是根據其自身特點，因地制宜制定政策。

住建部政策研究研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，2014年調控政策目標便是避免房地產市場劇烈波動，並逐步引導出台中長期房地產調控長效機制，推進房地產改革。

“而在長效機制出台前，市場分化下的房地產調控政策走向將更強調針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。”趙路興說，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出，購房門檻、貸款比例等現有調控政策力度不減，政策執行將從嚴。與此同時，多數供需均衡、價格平穩的二線城市將維持現有政策﹔部分供應過剩面臨價格下行風險的三四線城市調控政策或將適度鬆綁。

調整 房市分化倒逼調控謀變

據了解，造成房地產調控轉向的主要原因便是房地產市場分化的加劇。統計局發布的數據顯示，2013年12月，新建商品住宅與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，漲幅為1.1%，為下降1.7%。具體來看，合肥上漲1.1%，北京上漲0.6%，韶關下降0.2%，溫州下降1.7%。

同比方面分化更為明顯，12月70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。漲幅為21.9%，為下降2.8%。具體來看，北上廣深四個一線城市全線上漲超20%，南京、武漢等27個二三線城市漲幅超10%，但與此同時，蚌埠僅同比上漲1.7%，溫州則同比下跌2.8%。

而2014年分化還在加劇，在2013年底部分熱點二線城市密集收緊房地產調控政策后，市場預期漸趨平穩，熱點城市房價漲幅進一步趨緩。但是不同城市房地產市場分化卻再度加劇。

庫存方面，一線及熱點二線城市市場持續去庫存，二三線城市大多庫存積累。CRIC研究數據顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。世聯地產數據顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

而未來在供應方面，京滬供應規模仍有不足，二線城市市場庫存或將繼續積累。CRIC預測，2014年，一線城市供應仍舊相對不足，北京和上海2014年預期供應僅分別相當於2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求，以及對外來人口的強大吸附力，其市場實際潛在需求應遠遠大於當前年度成交規模。而二線城市中相對較充足，其中寧波2014年新增供應更是相當於2013年成交的183%，幾乎。

也正是基於此，2013年底，全國18個熱點城市出台了穩控房價的政策措施，進一步收緊房地產調控。

下放 調控手段更具針對性

房地產調控決策權已明顯下放至地方，手段也趨向差別化。趙路興表示，2013年的房地產市場較以往來說，發生了明顯的變化，那就是市場極度分化。而這也意味著“一刀切”的房地產調控不再適用於現在的市場。因此，調控思路轉變是大勢所趨。

事實上，住建部副部長仇保興近日曾表示，房地產政策如今有一個鮮明轉變，就是房地產要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。房地產調控模式應該化整為零，如深圳的問題深圳解決，不必出政策。

“從改革的方向上看，政府更著眼於市場為主的調控機制，重構市場供應體系、加大供應、盤活存量。”趙路興表示，未來將不再將房地產調控目標鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區等安居工程，保障人民住有所居。調控決策權則是在整體統籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關政策，並分類進行決策。簡單來講，就是放開“”需求，發揮市場的決定性作用，保障“低端”供應，強化政策的民生托底功能。

中國房地產協會副會長朱中一也表示，2003年發布的《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中就明確了調控思路，堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定﹔堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。

而在此前舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，要強調調控的針對性，針對房地產市場出現的新情況，注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。

“為加強地方的約束力，也將對地方房價水平、供應規模、住房水平等方面做出明確要求。”趙路興表示，一方面，由於宏觀經濟環境的不確定性，貨幣政策如果放鬆，房地產調控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對房地產投資拉動依賴性較大，在地方債務壓頂的背景下，若承債能力下降，財政困難，地方或會被迫放鬆調控，再次對房地產調控造成影響。

业内：今年楼市调控 更重分类指导

国家统计局今天公布2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。12月份，70个大中城市中，新建商品房价格与上月相比上涨的城市有65个，下降的城市有2个，持平的城市有3个。环比价格变动中，涨幅为合肥1.1%，为温州下降1.7%。

12月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格与上年同月相比价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，涨幅为上海21.9%，为温州下降2.8%。

回望过去一年的楼市，房地产市场总体运行平稳。不过，房价依旧“涨”字当头、“城市房价涨幅大”也是不争的事实。北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品房同比涨幅都超过20%。与此同时，以温州、鄂尔多斯为代表的少数城市市场萎缩，交易量下滑。

针对2013年城市之间房地产市场分化进一步加大，房地产市场调控分类指导将是2014年的关键词。住房城乡建设部部长姜伟新指出，在房价上涨依然过快的一些城市，应该保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。北上广深等房价上涨压力大的城市从严落实差别化的住房信贷税收政策和住房限购政策，增加住房用地和住房有效供应；房价开始下跌的城市要注重消化存量，控制新开发规模。

据悉，对于供需矛盾突出的部分城市，在增加住房用地和住房有效供应的基础上，未来供给的住房种类也有望更加完善。近几年，多地探索增加商品房供应种类。上海市建设了共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集建设安居型商品住房，2013年北京市决定开始发展自住型商品房，等等。

对于人们普遍关心的未来房地产走势，住房城乡建设部政策研究主任秦虹认为，当中国经济增长更加注重质量调低增长速度之后，房地产市场的增幅也会相应降低。记者 亢舒

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新年楼市调控有招 大城市被严控三四线露曙光

对于许多大城市的购房者而言，2013是的一年，无论心情还是价格，都经历了过山车般的刺激。进入2014，房市调控将是何种表情？

不少对此表示，性调控将进一步淡化，但一二线城市仍将被严控，三四线城市则可能因城镇化的机遇而迎来机会曙光。

2013年上半年是高压调控的时期。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出“国五条”。紧接着，2013年2月26日又公布了二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收的相关政策。

随后地方版“国五条”纷纷落地。但在如此高压的调控之下，多城房价不但没有下调，反而上蹿。例如，根据链家地产数据统计，2013年上半年北京二手住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%。

在这样的情形下，宏观调控政策终于开始出现思路调整的迹象，一刀切式的强硬打压的趋势减弱，因地制宜理性调控的趋势渐强。

与前两年经济工作会议针对房地产市场“坚持调控不动摇”的表述不同，2013年的表述表现出难得的理性，“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，原来统一部署的一刀切政策开始向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。

这样的思路在2014年将直接表现为房地产调控政策的分化。

严跃进指出，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。

地方房地产调控政策现分化

月底，地方“两会”密集召开，作为关乎国计民生的重要产业，房地产市场调控走势向来是舆论关注的焦点。2013年，房地产市场涨势惊人，那么在新的一年，各地方的房地产调控将以怎样的姿态面世？

日前，住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度的渠道。“房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必出政策。”

据记者统计，截至1月19日，在各地的政府工作报告中，只有部分地区直接提及房地产调控，而涉及房地产调控的报告中，有关房地产市场的政策主要集中在两大方面：，加大保障房供给力度，如浙江提到“开工建设城镇保障性安居工程住房15万套，竣工11.5万套”；第二，加快城中村、棚户区和旧房改造，如宁夏提到“改造棚户区9.2万户，安排资金3.4亿元，改造危窑危房4.5万户”。

但值得注意的是，各地政府工作报告对于有关房地产调控方面的表述不尽相同。如北京、上海这样的一线城市在政府工作报告中对房地产调控有明确表述，要求“严格执行房地产调控各项政策措施，促进房地产市场平稳健康发展”，其中北京提出要“坚决保持房价基本稳定”，而上海则提出要“确保住房用地供应”。相比之下，二、三线城市居多的河北提出“促进房地产市场健康发展，支持住房改善性需求”。由此可见，各地方政府对于房地产市场的调控政策均各有特点，已经不是往常的“一刀切”手法。

“未来的调控会更多调动地方的积极性，以地方为主是政策的一个趋势；分类管理、化整为零的提法，就是由地方来承担调控的主体责任，不再统一发号施令，一刀切。”中国房地产学会副会长陈国强指出，未来地方政府在房地产调控当中，会有更积极的表现空间，有些城市会进一步收紧，有一些城市会逐步放松，政策方面会出现明显的差别化。

中原地产市场研究部监测数据显示，从住房平均供求比来看，2012年，一线城市为1.14，二线城市为1.21，三四线城市为1.39；而2013年，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，而二线城市及三、四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。

“经历了过去十年粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此房地产市场已经很难用同一周期概括。2014年，市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产调控政策也将逐渐回归市场与保障的双轨制。此外，以房产税等市场调节手段将逐渐替代干预手段。”中原地产市场研究部总监张大伟对《证券日报》记者说。

一月中上旬卖房近6000套 新年南京楼市高温难降

即便春节，南京楼市也并未缓下脚步。南京网上房地产显示，1月中上旬，南京新建商品住宅的成交量已经达到了5760套，按照这一成交量，1月份南京楼市的成交量也将创历史新高。

往年岁末，由于上市楼盘数量的减少，楼市成交量将逐步下滑。但是，今年受整体市场行情的影响，以及大批开发项目受制于价格备案制度，从2013年被挤压到了2014年上市，因此1月份新房上市量目前已经超过了4000多套。在供应量保持较高水平的大背景下，房价上涨的预期也在继续推动购房者出手购房。今年1月份，位于仙林的高科荣境开盘推出240多套新房源，尽管销售均价1.8万元/平方米，但是开盘当天仍然卖出去了220套；而江心洲银城长岛观澜项目，115套别墅房源，销售均价2.9万元/平方米，开盘当天即；昨日，江心洲保利紫荆公馆，224套住房也同样。

在岁末楼市火爆的推动下，更多的购房者撇开春节因素，拥挤着进入市场购房；开发商则趁热打铁，在春节前仍然大力推盘。记者从市场上了解到，尽管还有十天的时间就要过年了，高科荣域项目仍然想在年前四五天的时候，推出132套非毛坯房源。该项目在今年年初的毛坯房售价为1.35万元/平方米，目前非毛坯房源的销售均价已经上涨到了1.9万元/平方米。开发商表示，他们的带装修约接近4000元/平方米，同时也是南师仙林的，受价格备案制度的限制，实际毛坯房的销售价格上涨有限。除了高科荣域之外，荣盛文承苑、旭日爱上城等刚需项目，也将在年前推出一批新房源。“南京的房价涨幅已经在缩小，但是市场温度短期内不会下降。”南京房地产促进会秘书长张辉表示，2013年12月份南京房价涨幅已经下滑到0.6%左右，相较此前的1%以上，涨幅已经明显收缩。但是，受2013年南京整体市场热卖的刺激，2014年上半年南京楼市仍然将惯性向前，保持一定程度的热销状态。

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