深圳楼市“换挡”不“熄火” 年末营销宁加价“造市”

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北京清理小产权房 深圳将对“小产权房”保持高压态势字号

深圳小产权房转为偷偷卖！

盘多优惠少心急花样多

年末 营销宁加价“造市” 不让价“抢市”

核心提示

步入11月下旬，深圳楼市的冬季“气温”好像已经基本定调，截止目前，深圳共有13个项目开盘或者加推，共有超3000套新品入市。

然而，在大波供应来袭之时，目前各地纷纷出台楼市调控调整方案，犹疑不决的心态又因此在市场上弥散开来。面对着徘徊不定的置业者和渐显平淡的成交格局，面临年底冲关任务的开发商使出了浑身解数，力图打赢这场冲关战。

深圳楼市

市场成交：

“银十”热度已过，观望渐浓

与热火朝天的供应和营销活动相比，近期深圳一手楼市成交稍显热度不足。在经过连续两周的大幅上涨之后，11月11日至11月17日这一周一手住宅成交1005套，环比下降37.62%。与此前十月底至11月中旬两周1400多套的周均成交量相比，略显逊色。

不过，中原地产认为，此前两周单从数据周均成交1400多套来看，市场似乎依旧在升温，尤其是一手住宅，连续两周量价齐升；然而，由于备案的延迟性，这仅仅是前一两个月市场成交情况的后续反映。从目前实际情况来看，市场观望情绪日益浓厚，新推楼盘成交普遍不太理想。

中原地产对此前开盘项目的监控显示，多个项目开盘当天销售率普遍为5-6成，并非开发商宣称的8至9成。记者在多个新盘现场也看到，虽然开发商对外宣称开盘销售达8成乃至9成。但是一旦问及是否还有余量房源可供挑选，置业顾问就会立马应承，货源还有得挑。

置业者的心态也明显有了转变。不论是中介地铺还是楼盘现场，访客量和实际成交量都有了明显下滑，据几家中介代理介绍，11月以来，客户上访量比之以前少了约30%。

不过，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄估计，11、12月的成交水平估计会与10月持平或者小幅下滑，不排除11月底因为个别有些项目赶在年前入市，新增供应给市场成交带来小幅上涨。

侧重营销：

折扣不大，营销招式轮流来

面对着深圳楼市第四季度的供应大考和在楼市面临调整大关前徘徊犹豫的置业者，开发商自然没有等闲以待。

进入11月以来，虽然传统“金九银十”的楼市旺季已经过去，但整个市场的活跃程度却不减。尤其是开盘前夕针对置业者的各类蓄客和促销活动，此起彼伏。

进入11月以来，已经有包括恒大国香山、华盛盛荟、仁恒峦山美地在内的近10个项目开放了营销或者新品样板房。而卡在开发样板房与开盘节点之间的项目，也利用时间举办各种造势活动吸引置业者眼球，例如不少楼盘就在双十一“光棍节”大打80后青年置业文章。

在各类营销活动中，开盘优惠折扣是受置业者关注的。在山海美域办理VIP客户可以优先选房，除了享开盘当天优惠之外，还可以有折上9.9折优惠，新四季御园开盘则享有2万抵6万优惠，鸿威de 森林甚至推出10套总价136万元的特价房单位。不过也可以看出，新盘开盘或者加推优惠其实都相对较小，一般多是9.8甚至9.9折的优惠。

相比之下，商业产品则在开盘折扣上显得诚意十足。在京基滨河时代项目现场，负责接待的置业顾问告诉记者，如果提前办理诚意客户，冻结10万诚意金，即可在开盘的时候享受三个点亦即9.7折的优惠。

对此，玉家雄表示，由于一手住宅受到“限价令”影响，而且近期范围内成交均价普遍上涨，开发商开价比较强势，少有让利行为。而且深圳二手住宅房价比一手涨幅快，“限价令”让不少开发商心理感觉项目定价偏低了，在限价的基础上再有更多折扣，多数开发商都不愿意。而商业不限价，而且现在市场成交也不太差，所以开发商会定一个进取的价格，当走量缓慢时，会采取较大的优惠幅度。

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卖方心态：

急着走货，提高代理奖金

针对置业者的各种促销或者热点营销不停歇的同时，为了刺激实际成交，不少地产公司也对代理人员实施了奖励制度。

深圳经济“换挡”不“熄火”

一家中介代理公司的中层管理人员告诉记者，有些开发商急着走量，甚至提高了代理公司的点数，尤其是一些商铺代理项目中，为了尽快回流现金，开发商往往给中介代理人员3-4个点的提成，鼓励销售代理人员的推货热情。

相比之下，住宅产品的点数虽然一直稳定在两个点以内，但针对中介代理人员成功推销的鼓励也不少。成功销售一套单位便奖励2000元的购物卡或者IPAD等数码电子产品，或者在当天成交销售人员中进行。

多个开发商都表示，急着走货倒不是因为觉得置业都普遍观望，毕竟多数楼盘面向刚需，还是属于调控政策下的主导人群，只要大的调整方向不变，市场格局都不会有太大转变着急冲量走货主要是为了年前完成任务。

此外，有一位不愿透露姓名的开发商坦言，目前新盘入市担心的不是市场对价格的接受程度，而是由于项目定价难以获得批准预售资格。不少新盘都花费了不少时间与有关部门协调定价，一旦获得批准预售资格，就尽快开盘。为此，近期涌现了不少在工作日时间开盘的项目。在这一点上，供应庞大的龙岗区楼盘尤多。

当然，也并不是项目都不愁产品定价的。位于龙岗城的远洋新干线此前推出一批商务产品，开盘当天有不少客户弃购。据其中一家代理商知情人士介绍，远洋新干线通过代理商联动的诚意客户约有1000多批次，开盘当天解筹客户仅为300多批，大部分客户放弃购买是因为认为此次推出的商务产品定价过高，并且高出预期不少。

新增供应：

高峰来袭，开发商抢入市

其实，供应高峰在10月楼市早有体现。中原地产的监控数据显示，即使有7天国庆长假影响，10月深圳全市共有14个项目举行了开盘或加推，推售面积达44.22万平方米，虽然环比“金九”小幅下跌6、33%，同比大涨59.01%，新品套数高达4651套。而全市一手商品住宅批准预售面积达到77.52万平方米，环比增长80.24%，创年内新高。

中原地产对深圳市场的监控显示，11、12月两月将共有39个项目推出新增供应。实际的推售情况也如预测所显示，截止目前，深圳全市共有12个项目开盘或加推，目前已经新增超 3000套房源，且多为刚需产品。其中，不少项目是一次性推出了较多新品。有研究机构统计，12月深圳还将迎来供应高峰，年底包抄市场的货量有望冲破5000套产品。

位于福田的京基滨河时代继8月中旬推出住宅产品之后，也将于月底推出33至81平方米的商务产品。据置业顾问介绍，作为京基滨河时代城市综合体中的构成部分，商务共有3栋30层903套单位，但目前尚未确定月底开盘会有多少推货量。当问及开盘价格时，她表示定价预计在5万元/平方米左右。

部分深圳11月已开售楼盘信息

项目名称所属区域开盘时间推售套数新四季御园罗湖莲塘11月2日566深房传麒山宝安光明11月9日48套佳兆业悦峰龙岗坂田11月9日228套山海津南山蛇口11月10日678套金地朗悦龙岗坪山11月16日376。

观望当头，楼市成交歇下来

受政策预期影响，一二手市场访客量和实际成交量急速下滑

核心提示

按照往年传统，进入年末，深圳的成交氛围一向都有点低迷。今年冬季，伴随着房地产调控政策预期的不确定性，市场上开始弥漫着犹疑不决的观望心态。一边是拿着房票反复犹疑的置业人群，一边是年底冲量走货的开发商和待价而沽的业主，年底注定楼市还要上演一场拉锯战。在宏观政策尚未定局的市场上，买卖双方的对决还将继续。

一手市场

两极置业心态交织

此前在接受采访时，戴德梁行华南及华西区住宅研究主管张晓端认为，目前市场上存在着很明显的两极倾向，有些置业者收到政策预期不确定性影响，心态转为观望。相反的，有一些置业者看到具体的政策还未落实，但整体思路并未发生变化，地产调控已经明确了大方向，便索性决定趁着年前新盘供应集中，及时置业。

这些置业者的身影几乎存在于每一个项目现场。日前在多个楼盘走访时，不少置业顾问向记者透露，近期有不少看房人在来访中都表现出明显的犹豫心态。

“今年房价一路上涨，到了年底开发商更没有的动力，新盘定价都比年中高出不少，我觉得还是再等等。”小任是典型的刚需，由于社保到今年10月才满足深圳购房要求，所以虽然从年初就开始看盘，但他的买房战线还是拉长到了年底，在上涨的新盘定价面前，他觉得还有观望的空间。紧要的是，他觉得既然目前包括深圳在内的几个一线城市都有新的政策微调，那明年肯定会出台更加具体的调控细则，不妨等到政策落地再出手。

不过，除了像小任这样犹豫派，看房现场还有一鼓作气的果断派。在新四季御园的项目现场，陈女士就是当场下了购房决定，买下一套75平方米的三房单位。她的说法则是，了解到开发商12月加推新品也是差不多的户型和楼层，价格可能还会上涨个1000元/平方米，开发商定价上涨这种势头也是从年初到年底刹不住车了，所以还不如早点入手。

总体而言，一手市场收到近期政策波动和银行信贷等多方面因素影响，成交量也逐渐步入下降通道，11月11日至11月17日一周一手住宅成交1005套，环比下降37.62%。而且，据多家代理机构统计，近期项目现场访客量和实际成交量都有不同幅度的下降。

二手买卖

业主封盘情绪高涨，成交下滑

在一手市场上虽然存在着观望情绪，但由于这段时间大批新增供应的持续刺激，银十以来，市场成交还维持平稳小步下滑的态势。而二手市场持续受信贷紧缩的负面影响，加上调控消息引发了观望情绪，因而整个二手市场一直处于成交乏力的状态。

多家代理中介门店都跟记者反映，进入11月以来，客户上访量和看房量都有明显减少，降幅普遍在30-40%。受到近期各地纷纷出台楼市微调政策的影响，不少置业者陷入观望的情绪，看盘人多，买房人少。

“不少看房的人来来回回，挑来挑去，就是不买。”新洲的二手业主徐先生这么跟记者抱怨，他的房源已经在网上挂了快两个月，来看房的人倒是不少，一个星期能有个10来批，他接待看房就忙得焦头烂额，但房子却就是没人接手。

徐先生也跟中介了解了情况，近二手房源普遍如此，而且他了解到，即使现在房子能成功签约成交，房款也没法很快到账。“有些9、10月份成交的二手房还没有完成放贷，我的房子快11月底成交，等到放款也是明年年初的事情，所以我想，要是再等一两个星期还没有买主，我就干脆先暂停挂盘。”徐先生这样表示。

记者了解到，像徐先生这样考量的二手业主不在少数。港置地产布吉区域总监曾兴华说，进入11月以来，客户上访量减少了约40%，而业主放盘也比前期减少了过半数量。此外，还有一些挂盘的业主开始封盘。

“反正银行放贷快也要明年年初，不少业主及时买了房也没有现金回流，很多人也萌发了提价的心态，目前提价的现象虽然不明显，但是封盘很多。” 曾兴华介绍。

困于贷款额度收紧，不少银行也上浮了首套房贷利率，据曾兴华了解，目前建行在布吉二手房首套房贷利率已经上浮了15%，和此前的89折乃至8.5折相差极大，也打击了不少置业者的置业热情。

中联地产数据显示， 11月11日至11月17日一周深圳二手住宅成交1626套，环比下降13.2%。10月份深圳二手房成交6767套，环比下降18.16%，其中住宅成交6204套，环比下降16.18%，预计11月二手房成交会有小幅回落。

楼盘动态

康达尔·山海上城将开放样板房

据开发商介绍，由深圳康达尔集团开发的山海上城项目，预计于12月中旬开放营销。

据了解，康达尔山海上城项目位于深圳市宝安大道与通达路交汇处（铁仔山郊野公园旁），作为近百万平方米的生态型都市综合体大城，“康达尔·山海上城”背靠天然氧吧——铁仔山公园，南瞻高尔夫海景。项目除了配有三大国际主题公园（铁仔山郊野公园（127万平方米）、碧海湾高尔夫公园（20万平方米）、平恋山公园（219万平方米）以外，未来还将落成一座国际儿童主题乐园。四大公园环绕，累计生态资源近400万平方米，享受着山、海、公园、高尔夫四重生态价值，有效地保障了住宅居住的生态、纯粹和品质，是目前市场上少有的立体生态综合体项目。

深圳楼市动态

富通V都会一期开盘热销

日前，1号线大前海物业富通V都会瑞尚居开盘，作为物业的富通V都会，因其大前海的发展区位，90平方米以下宜居小户以及1号线赢得了众多购房者青睐，开盘劲销逾九成。另外富通V都会二期将于近期推出。

据悉，富通V都会尚未推出便备受关注。项目位于深圳宝安航城大道与固兴路交汇处，距离一号线固戍站A出口仅500米。项目分为南北两个地块，是地产百强企业——富通地产为刚需家庭打造的高舒适、高实用、高便捷的“三高”精品人居空间。

佳兆业悦峰推出贷款利率优惠

佳兆业悦峰于11月23日至11月30日开展利率85折购房活动。此次限时利率85折活动是佳兆业悦峰在年底限定时间内针对特定产品对首置客户的优惠。优惠房源是佳兆业悦峰平层单位。优惠额度是按照该套房价产生的利率差额计算，以20年贷款7成的基准利率（等额本息）先计算出利息，再以20年贷款7成的85折利率计算出利息，两者相减就是客户所享受到的优惠。

例如，三房总价约240万，3成首付后贷款约168万，20年贷款折扣利息差值约23万，将利息从房价中扣除，计算标准则以现行的6.55%为准。除此之外，佳兆业悦峰的客户还可以享受按揭98折、按时签约98折的优惠。

第五届中国地产年会落幕

日前，第五届中国地产年会在深圳华侨城洲际酒店举办。中国房地产开发集团理事长孟晓苏、中国房地产业协会秘书长苗乐如、中国社会科学院金融重点实验室主任刘煜辉、中国社会科学院经济增长理论室主任刘霞辉等嘉宾出席并发表演讲，解读宏观经济和房地产政策走向，并对小产权房转正、房产税开征机制等问题进行解读。

孟晓苏提出，未来棚户区改造不仅是针对增加保障房供应，更是中国经济新的增长点。同时，针对“小产权房”的问题，孟晓苏认为可以通过房产税的调节来解决。苗乐如则指出，目前房地产已经进入了后调控阶段，业界面临着市场分化，业态细化的趋势。刘煜辉则认为存款越来越落后于信贷扩张，利率会持续升高。刘霞辉表示，房价上涨与生育率有关。人口达到峰值后对房地产的需求总量不会太大变动，此外测算中国城市化率达到65%也约在2020年前后，与人口峰值时间差不多，预计房价见顶在2020年前后。

实现经济增长 “换挡”不“熄火”

—— 商务部部长高虎城谈以开放促改革

民企渐成矿业主力军，掀起“走出去”热潮。 CFP 供图

党的十八届三中全会审议通过《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对构建开放型经济新体制和推进国内贸易流通体制改革作出部署。

对上述改革应怎样认识？具体将如何推进？新华社记者日前就此采访了商务部部长高虎城。

以开放促改革 实现经济增长“换挡”不“熄火”

记者：《决定》提出“加快培育参与和国际经济合作竞争新，以开放促改革”，这一部署的背景和意义何在？

高虎城：当前，我国经济进入增速换挡和结构调整期，开放经济站在新的起点上，面临的内外部发展环境十分复杂。

从国内看，一方面，进一步扩大开放、参与经济全球化的物质基础坚实，有利条件很多；另一方面，资源、能源、环境约束日益加剧，用工成本在上升，粗放型增长方式难以为继。此外，政府职能转变和中介组织建设相对滞后。

从国际看，经济全球化的驱动力、国际经贸格局、产业竞争与合作、我国参与经济全球化的基础和条件都在发生重大变化。国际社会对我国的认知和期待也与过去大不相同，一方面，国际社会更加注重对我国的借重与合作，一些发展中国家对我国的期待越来越多；另一方面，一些发达国家在知识产权保护、市场开放等方面对我国的要求越来越高。

在此背景下，要实现经济增长“换挡”而不“熄火”，必须进一步推进对外开放，以开放促改革，在推进对外开放过程中加快培育参与和国际经济合作竞争新。《决定》第七部分明确提出要构建开放型经济新体制，对下一步的对外开放作出了全面部署，提出了很多新的判断和新的举措。这将为经济社会发展赢得新的活力和动力。同时，随着对外开放程度的不断加深，也必然会推动涉外法律体系、管理方式乃至人们思想观念的重大变革，有助于加快完善社会主义市场经济体制。

坚持自主开放 以开放换开放

记者：请您谈谈商务部将如何进一步推进对外开放，加快培育竞争新？

高虎城：当前，我们一方面要牢牢把握对外开放的主动权，坚持自主开放。另一方面，也要善于“以开放换开放”，推动与经贸伙伴相互开放，营造良好外部环境。接下来，商务部将重点从以下四个方面加大工作力度：

一是扩大内陆沿边开放，完善全方位对外开放新格局。支持内陆地区依托本地，吸纳产业转移，加快发展特色外向型产业。

二是放宽准入，提高利用外资综合效益。加快推动统一内外资法律法规，保持外资政策稳定、透明、可预期。推进金融、、文化、医疗等服务业领域有序开放，放开育幼养老、建筑设计等服务业领域外资准入限制。一般制造业也将进一步放开。鼓励跨国公司在华设立地区总部、研发等功能性机构，鼓励外资投向科技中介、创新孵化器、生产力、技术交易市场等服务平台建设，更加注重引进技术、研发和经营管理人才。

三是优化外贸结构，形成以技术、品牌、质量、服务为核心的出口竞争新。支持外贸转型升级示范基地、贸易平台、国际营销网络建设，完善贸易、产业、财税、金融、知识产权相关政策；促进加工贸易从组装加工向研发、设计、核心元器件制造、物流营销等环节拓展；建立健全服务贸易促进体系，扩大文化、技术、中医药、软件和信息服务、商贸流通、金融保险等新兴服务出口，发展服务外包。

四是统筹多双边和区域次区域合作，加快自由贸易区建设。在双边层面，与发达国家创新合作模式，完善合作机制。与新兴市场国家和发展中国家深化务实合作，实现互补、错位竞争，维护共同利益。在多边层面，维护多边贸易体制主渠道地位，反对任何形式的保护主义。参与国际经贸规则制定，继续推动多哈回合谈判达成早期收获。在区域层面，以周边为基础加快实施自由贸易战略，主动参与新议题谈判。在次区域层面，深化大湄公河、泛北部湾、图们江等地区合作。

对内对外开放互促进 国际国内市场深融合

记者：《决定》明确，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内市场深度融合。在这方面商务部将如何具体落实？

高虎城：这方面，商务部近期要着力推进以下几项具体工作：

——支持中国上海自由贸易试验区的建设，支持有条件的地方发展自由贸易园（港）区。

——在稳定出口增长的同时，要不断优化进口结构，积极扩大进口。通过扩大先进技术、关键设备和零部件进口，促进我国产业提升和经济结构调整。是要扩大粮食、能源资源等的进口，适度扩大消费品进口，从而丰富国内市场，并缓解我国土地等生产要素的约束。

——加快“走出去”步伐，增强全球价值链整合与国际化经营能力。加强规划引导，支持各类企业开展国际化经营。鼓励企业通过设立或并购研发机构，吸纳先进生产要素，建立海外营销网络，培育国际品牌等方式提高竞争力。要进一步简化企业境外手续，改善管理方式，完善“走出去”服务支持体系，强化海外资产和人员安全保障。同时，对外商签协定，比如，推动与美国、欧盟商签双边协定。

做好顶层设计 推进内贸流通体制改革

记者：《决定》提出，推进国内贸易流通体制改革，建设法治化营商环境。请问商务部将如何推进这方面的改革与相关工作？

高虎城：《决定》指出要“推进国内贸易流通体制改革，建设法治化营商环境”，这对今后一个时期加强国内贸易流通工作具有重要指导意义。围绕《决定》提出的相关要求，我们重点将做好以下五项工作：

一是制定指导国内贸易流通全局的发展规划，是要做好生活资料包括农产品等关系千家万户的重要消费品的流通和生活服务市场发展的顶层设计，健全规划实施保障机制。

二是推进国内贸易立法，建立统一高效、竞争有序的国内市场。在发展中规范，在规范中进一步促进发展。

三是推进国内贸易流通体制改革，建设功能健全的内贸公益设施，培育充满活力的市场主体。

四是推进信息和数据平台建设，提高公共服务水平。目前，在网络购物方面，我们缺乏统一的数据，商贸流通领域的很多统计不尽完善，要尽快改变这种状况。

五是清除市场壁垒，打击侵权假冒行为，整顿规范市场秩序，提高资源配置效率和公平性。例如，针对市场壁垒，我们已与国家税务总局共同制定了一个工作方案，将从完善法律法规、考评、社会监督机制等，尽快建立解决突出问题的长效机制。