中国7个城市因房价上涨过快被住建部当月约谈

李稻葵:房价若还继续上涨将出现大规模经济衰退

《经济参考报》记者获悉，由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。

5日，南京市建委一位内部人士向记者表示，南京日前确实被住建部召集对房价过快上涨进行研讨。“上半年，南京市房价上涨过快，在完成全年调控目标方面面临很大压力。”

他透露，住建部的根本政策目的是保护和支持刚性需求，打压性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。

对此，郑州市房管局市场监察处负责人也表示，日前郑州推出升级版的“限购令”也是为完成调控目标。“如果郑州再不采取干预，将很难完成此前设定的新建商品住房价格控制目标。”

按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，郑州市在3月底发布的实施细则中，提出了2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅的控制目标。但事实上，今年前7个月以来，郑州市商品住房价格连续上涨，已经高出了城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。

  事实上，从国家统计局7月发布的数据来看，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%，南京同比上涨12.8%，厦门上涨13.9%，福州上涨10.9%，沈阳上涨10.6%，长沙上涨9.4%，太原上涨9.1%。以此推测，上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。

  住建部政策研究综合处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，一方面，购房者观望情绪进一步缓解。另一方面，频繁出现的“”与“日光盘”，也使购房者担心后市房价反弹而继续恐慌入市，导致局部市场出现买涨不买跌行情。据不完全统计，从7月下旬至今，仅北京地区日光盘就已经超过了10个。

正是这种现象促使成交加速。中原地产市场研究部统计数据显示：前8月，北京新建住宅(剔除保障房)合计签约59039套，是仅次于2009年的第二高点；此外，因为价格上涨，总成交金额已高达1620亿，突破创造历史的2009年的记录。

“上半年以来供求失衡直接导致房价快速上涨。”副总经理林波表示，一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有跟进。

  此外，除购房者的恐慌入市外，地价不断攀高也是房价高企的重要因素。南京市部分民营房产企业向《经济参考报》记者表示，房价上涨刺激了他们拿地的欲望，但由于南京市区用地紧张，更多企业可能会选择与“”合作开发的形式参与新一轮的房地产热潮。与此同时“”周围的土地又会因为“”而进一步。

  数据显示，2013年8月，53个重点城市的土地成交总建筑面积为4472万平方米，同比下降21%，总金额为1327亿元，同比上涨40%。单独从成交建面来看，18城土地成交建面同比上涨，其中北京、广州、上海等一线城市同比涨幅均在180%以上，而成交金额方面，19个城市成交金额同比上涨，南京同比涨幅更是高达19830%，广州、北京、太原、哈尔滨、兰州比涨幅则均高于1500%。

  对此，赵路兴指出，供应减少，成交金额却在增加，进一步说明房价、地价虚高。他认为，增加普通商品房及用地供给才是解决房价高企的根本手段。“调控手段只能解地方一时之难，长期来看并不会有多大抑制作用。”

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住建部总结房价过快上涨名单多地难完成控制目标

郑州限购从严，拉开了一二线城市调控升级的序幕。

  本报记者获悉，住建部等部门组成的调查小组近期对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。

15个重点城市数据可以看出，有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，分别是京沪深穗和厦门、南京、郑州和沈阳。有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

  在市场和政策的压力下，各个地方政府开始寻求控制本地房价涨幅的办法。北京中原地产市场总监张大伟认为，在高层未有统一的长效调控机制出台的情况下，各地楼市调控出现分化在所难免，一二线将从严，三四线则可能放松。

  从去年下半年至今年上半年的房价过快上涨，已经透支了很多城市的涨幅“可用额度”。根据国家统计局数据，郑州7月份新建商品住宅(不包含保障性住房)价格的环比涨幅为1.7%，名列第四，同比涨幅为12%，名列第七，属于房价上涨快的二线城市。

  年初制定房价调控目标的时候，几乎重点城市计划确保今年房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅，其中也包括郑州。根据郑州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入增长12%左右，这也意味着，房价上涨“额度”前7个月已经用完。在此背景下，郑州出台了新一轮的限购政策。

  与郑州类似，数据显示，北上广深7月房价同比涨幅均超过16%，其中北京已超过18%，排在第五、第六的厦门、南京也已超过14%。

  在领涨房价的北京，地方政府正在准备推出大量限价房地块来降低房价，即使这样的地块并不受开发商欢迎。

  分析师戴成路认为，今年大批重点城市或将无法实现年度房价控制目标。目前，尚没有看到有性调控措施出台的迹象，所以各城市唯有结合当地的实际情况，运用其职能手段，才能完成年度房价控制目标。

  在郑州收紧限购的同时，一些城市同时出现放松或变相放松调控的现象。比如，温州和芜湖。

  张大伟认为，中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价爆发式上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。但由于仍然严重依赖“土地财政”，这些地方仍然需要卖地增加政府收入，因此当地政府往往会选择放松楼市调控。

  在当前情况下，预计长效机制短期难以出台，各地调控也将呈现两极分化：过热的区域可能会出台收紧的举措，而房市冷清的区域可能会出台扶持性的政策。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，而库存积压，很难拉动经济。

  戴成路指出，在刚刚过去的中期业绩发布期内，开发商都交出了满意的半年成绩单；虽然下半量货量充足，但开发商目前囤货动力很足，不到合理价位，可能不上市。而郑州此次的调控措施中增加了对商品房预售的限制，这将对开发商的去货有一定的影响。

我国房产税试点扩容面临三重压力

上周，国家发改委主任徐绍史和财政部部长楼继伟在常委会作报告时，均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。两部委同时表态，这意味着房产税扩容渐行渐近。

  据了解，由国家发改委、住建部等有关部门起草的相关方案已进入征求意见阶段，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度等均有涉及。其中，尽快推动房产税试点扩容市场为期待。

  “当前形势下推出房产税扩容，同时加强限购、限贷力度，加大与房地产相关的金融改革力度，对房地产价格持续上扬的态势会有一定抑制。”经济学院副院长刘元春在接受中国经济时报记者采访时表示，房产税推行对房价上扬可能会有一定抑制，但关键还是在供给。

  多地房价持续上涨

  日前，中国某研究院公布了8月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，“百城”房价已经连续15个月环比上涨，北京等热点城市继续领涨。其中，100个城市的住宅平均价格的平均涨幅较7月扩大0.05个百分点，上涨城市个数已经增加至71个；同比连续第9个月上涨，涨幅扩大至8.61%。包括一线城市在内的十大城市中，北京环比上涨为明显，涨幅达到3.22%，同比涨幅则为22.49%。

  进入9月，多数开发企业开始加大蓄客力度，而由于近期实际新开盘项目处于阶段性较低水平，开发企业顺势提价现象普遍。据悉，当前北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市的楼市在“金九银十”的催化下，已经开始出现半夜排队、连夜开盘等现象。

  试点扩容面临三重压力

  从历史发展趋势来看，中国的税制调整，必须从现在的流转税向财产税进行转换、从流量税向存量税进行转换，房产税也是这个改革方向里的一个重要组成部分。

  “我个人认为，房产税的开征，不应该只针对房价，而是本身应该有的一个税种。”税务学院院长汤贡亮接受本报记者采访时表示，房产税应该开征，它是地方税的重要税种。但当前要谨慎，当整个经济形势不适应于更多征税时，不一定要马上出台。

  “就房产税本身来讲，征收要建立在一系列制度基础之上。”刘元春表示，，信息统计。这需要一个比较完善的机制。第二，相应的房产价值评估。房产税在国外有分区、划段等一系列的差别化处理，可以借鉴。

  “就中国而言，房产税的征收关键不是技术问题，而是触及了利益问题。”刘元春表示，，房产税的征收必定会触及到部分利益集团。第二，如果全面铺开房产税征收，就西方经验来看，主要针对多套住房，并且是高档住房群体，对于房地产的需求可能产生打压作用。就目前而言，政府依赖于土地财政，可能会采取不积极态度。“因此，重庆、上海的试点，也只是采用渐进模式，并没有涉及到‘伤筋动骨’的制度调整”。第三，房地产商以及与房地产相关的寻租团体，可能在某种程度上形成一种合力，这种情况下，如何调整地方政府的利益导向，同时挤压和打压房地产中的寻租行为，是全面推进房产税的一个重要前提。

  汤贡亮建议，房产税的征收，，注意税制设计的合理性，应主要针对存量、增量，而不是刚性需求。第二，认真设计征收方案，低税起步，针对与多房产者。第三，等待评估条件成熟，各地方税务局完全有能力全面开征。

  “重担”压给房产税不现实

  对于当前坊间认为“房产税是降低房价的利器”一说，刘元春表示，“房产税是房地产市场健康发展的制度基础，而不是一个法宝。”刘元春认为，就目前来看，房产税推进效果一般。因此，不要视房产税为药，房产税只是中国税制改革的方向之一。

  刘元春认为，从中期看，房产税的增收对于存量房的调整、持有是项重要举措。而从中长期来看，对房价上涨会有一定的抑制作用。但就目前而言，要使房价回落，扩大供给是重要的前提。“如果供求不平衡，那么整个制度建设其实就是建立在倾斜的基石上面。”

  “调控房价，中期要调控供给，中长期应进行制度建设。”刘元春表示，制度建设要注意四个方面：，土地市场的改革。要全面改革城市用地供给机制，从而使土地的收储成本和价格能得到有效控制，推动城镇化的发展。第二，改革土地招拍挂制度。第三，积极进行房产税的推行，以推动目前的存量房入市。第四，形成统一并联网的房地产登记系统。