大话经纪81期：深圳楼市下半场，态势在哪？（直播）

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主持人：欢迎大家来到房天下第81期的大话经纪现场，大话经纪这个栏目是房天下在2004年首创的座谈类型节目，我们寻找市场上关注的话题或者是市场上的热点，邀请跟这个热点相关的朋友来到我们现场展开各自观点的碰撞。不求统一，但求在碰撞的过程中能够各自梳理自己的思路，把话题说得更加透彻一些。也借助大家的经验和智慧，能够给予我们广大网友和同行一些启迪。这么多年下来，这一期是第81期了，大概一年有18期左右的频率。这期的话题正好是今年上半年刚刚过去，已经正式进入下半年，我们对上半年作一个回顾，这一期的主题是楼市下半场，态势在哪？背景简单来说就是上半年的回顾和下半年的展望。按照我们节目的惯例，先介绍一下今天到场的嘉宾，没有先后顺序。

出席嘉宾：

主持人：房天下二手房集团副总裁兼深圳香港总经理韦志军

中运地产总经理 叶贵荣

家家顺地产副总经理 张国库

鹏置地产副总经理 洪朔

美联物业罗湖区 总经理 袁新有

招商置业大南山区区总 葛卫民

中联地产豪宅区总 熊振

中原地产研究研究员 飞

话题一：2013年上半年深圳三级市场的回顾与总结分析

欢迎各位嘉宾来到现场，我们进入正式的讨论话题。个话题是今年上半年三级市场的回顾，这个各家所在公司的情况不一样，上半年究竟是好是差还是怎么样，各自的感受都不一致，没关系，想到哪说到哪，没有对错之分。从叶总开始。

叶贵荣：上半年深圳成交了5万多套二手房，是这两年之内上涨了114%点多。相对于二手房这块的成交，还是以自住刚需为主，面积是以90平米以下为主力成交户型，当然也有少部分的，有的房子他们也入市。整个上半年，是3月份随着国家20%政策的调控，导致很大一部分业主卖方意愿增加。当然在4、5、6月份相对来说业主卖方的意愿减少，房价上涨的预期也增加，这是上半年的价格走势，价值一直在上涨。我们南头、科技园这边上涨少有20%，大致的情况就是这样。

张国库：2013年到现在为止半年过去了，但是给我的感觉，今年的热跟我们的调控还是有很大关系，在某种意义上讲，是政策出来之前的蜂拥入世才造成3月份的成交量创历史新高。上半年的市场有一种什么感觉呢？深圳毕竟是一线城市，北上广深这四个一线城市，虽然现在房价还在向上走，政策也不断地出来，真正促使上半年成交量比上一年高出这么多，价格不断上涨的原因，都说房地产泡沫比较大，但我认为一线城市的房地产泡沫真不大，为什么呢？市场是由供求关系决定的，深圳福田区每平方公里的人数是1.76万人，比北京和上海的密度都高。2005年的时候梅林的房子才80多万，现在已经200多万，房价上涨没有我们所想象的那么恐怖。对上半年的市场，因为调控，房价屡调屡高，不调还好，为什么？调控无非就是增加买卖双方的交易成本来控制市场，压抑市场。所以每次调每次都没有下来，所以3月份调控政策没有出来之前蜂拥而上，如果把3月份周边2个月的成交量剥离出来，其实今年的成交量没有那么凶，是那一拨给冲的。我想告诉网友，卖房这个东西，房产税好像又要出来，如果真正是刚需的什么时候都可以买，如果是买房的话就没有什么必要。我相信随着房产税不断联网透明化，会给很多业主带来精神上的压力，会让持有多套房子的业主放出来。有人说现在买是2、5万一平米，以后掉到2.3万，可能会掉几千，南山当时拦腰折断，但今天南山触地反弹是深圳涨得凶的。价格波折都是小事，刚需随时都可以进入。但是的话要谨慎看待，我相信从近一段时间来看我们中国经济的转型会放慢，对中国的经济还是有压力的，下半年的价格不会跌到哪去。

袁新有：刚才张总说了3月份这一拨的冲量，3月份卖方比较着急，买方其实也很着急，因为大家都不想给20%的税，所以集中在3月份成交，所以3月份的成交量是很高的。过了3月份以后，4、5、6月份到现在的7月，成交是稳的。这个稳跟刚才所说的3月份，量是跌下来了，但是保持正的水平，这说明了什么问题呢？刚需还是在的。很多人会考虑下半年到底怎么样，上半年可以用很火来形容，下半年是好还是不好呢？我们的看法是稳定的成交量，至于房价到底会跌还是会涨，下半年我们还是看好稳定。从很多方面去看，税收方面也可以分析到，还有从目前的购买力也可以分析到，还有开发商目前持久的量也可以看得到下半年的市场。所以我是比较看好下半年的量和价。

洪朔：半年刚好过去了，上半年相信各家公司成交量是比较旺盛的，3月份的成交量说明什么问题呢？虽然上半年交去年同期成交量和价格都有很大的提升，量价齐升。今年上半年总体来讲成交量和价格的飙升说明一个问题，老百姓对于国家的调控政策，希望有但又不希望调价格，再一个不太信任。我认为网友不要恐慌，主要的原因是深圳特殊的原因，刚需太强，不管是置业或者刚需换房的需求量很大。老百姓对于过往调控的结果，加上深圳这边确实存在刚需的压力很大，所以量价齐升跟买方、卖方的心理变化，一段时间会有一些观望，但总体来讲业主方价格的坚挺，买方在观望中还不断地出手，卖方买方相互出手的局面，是比较稳定的。

主持人：刚才提到个税的问题，我想问一下，就你们所了解的交易个案中，4月份到现在有没有谁真正交过？

袁新有：其实没有，没有真正按照20%收，大家都选择核定征收，其实是虚惊一场，3月份买了以后，现在真的是赚到了，3月份到今天的价格少了10%。

主持人：相比于2007年的飙升已经温和很多了。

袁新有：那时候很，一星期涨了10%。但假设3月份买，现在卖的话是没有赚的。

熊振：我来之前大概看了一下，我对上半年整个公司到整个豪宅部的成交量，包括我们价格这块也做了回顾和统计，上半年给我的感觉是量和价都在齐升。价格这块，前面几位都讲到了，价格是在正常和理性的范围内增长。在成交量这一块除了3月份之外，其他的都是很正常的增长。给我感触深的是从3月份开始，几个政策，个是国五条的出台带来政策恐慌性购房，我们在豪宅这块市场，大部分的客户来源一部分是改善型需求，对业主这一块，以前在豪宅市场这一块，因为一些业主的房票各方面影响，他也很痛快地把房子拿出来卖。到4月份之后，整体政策出来之后，但还是有一波人担心房价继续上涨，也会出手，但这时候业主觉得政策没有出来就，这就产生了双方的观望。到4月末银行利率的宽松，又开始让很多购房者觉得对他有利。到5月份又带来新一轮成交量的增长。到6月份各家的成交都挺火的，我印象深的过了端午节之后成交量都有所下降，这个下降主要是来自于银行贷款利率，因为对购房者改善需求和刚需购买成本的增加，导致整体的成交量有所下滑。上半年整体下来，量是正常地增长，因为大部分买房都是刚需和改善性需求，量的增长是正常的，除了3月份之外。价格这一块，这个增幅没有那么大，我们自己在调的，从年初业务员的标准是1320元，到现在要给到1600元，在这短短半年的时间就增长了280块钱，这是很正常的增幅。

主持人：有请葛总。

葛卫民：我来之前做了一些功课，从上半年整体的成交量来说，其实跟我们同期的水平差了一点。但如果抛开3月份，因为3月份有1.8万左右，事实上整体拉下来，从1—6月份整体的平均成交量是在6000套左右。而且很有意思，今年1月份的成交量和成交价格，1月份有大幅的攀升，2月份刚好过年，很奇怪，有一个大幅的下跌，但是这两个月一拉，4、5、6三个月的成交量和价格基本上都是差不多的。整个上半年来说量价都趋于稳定。深圳这个市场经历了这几次政府调控，有大跌的时候，也有大涨的时候，从我们销售到客户到买卖双方，大家都开始接受这个现实，房价持续上涨并不是说某一个因素能控制得了的，而是根据中国的整体市场息息相关的，现在通货膨胀，100万放在银行，事实上是亏的，你放在楼市里，你可能年前投100万，到现在你是赚了，但是算上通货膨胀，只能说在持平的基础上略有余额，不会亏。很多网友可能会想政府再出一个政策，我跌到2万，1.5万。我跟客户开玩笑说真跌到2万了你起来不会买，因为什么呢？因为你想.5万，这是人的正常心态，越，想更。客户是没有更，只有，业主是没有，只有更高，这始终是博弈的，这就产生了我们这个行业在中间做一些事情。总的来看深圳市场，你看下班的时间过马路的人基本上都是白领，车要让的话没有一两是过不去的。说明深圳工薪的人是很多的，而且还有一个很重要的因素，每年大学生毕业之后从内地来深圳找工作的很多，这些人基本上半年之内如果能稳定下来，再有一个女朋友，他会把老家的资金，父母双方的资金拿过来作为首付，然后他自己再还贷。把内地二三线城市的储蓄资金吸引到深圳来，这就是深圳的刚需为什么这么强烈。从去年开始，今年3月份的时候达到1.8万，按以往3月份以后冲高，4月份肯定会下滑得很厉害，但是今年很有意思的是3月份冲高了，4月份并没有下滑得很厉害，只是保持了正常水平。这说明什么呢？3月份把量释放了，但是4、5两个月正常的成交水平还是保持在这里。也就是说刚需该买还是以买，投机的已经没有了，的基本上是中长期，短线的也没有了，因为现在税费相当高，你赚的全被国家赚去了，但作为中长期，它是抵制了通货膨胀，看它是赚了，但是把通货膨胀算下来，把资金利用率算下来，他只是略微盈余了一点。

主持人：2006年我做过一个研究，深圳有多少套房子，当时不到200万套，到现在估计得有300万套房子，但深圳有1400万人口，人人都要有一套自己的住房，离这个目标还是很远的。况且还有源源不断涌入深圳的新毕业的大学生，大家背井离乡来到这么远的城市，梦想至少是有一套自己的住房，不管是大的还是小的，把父母几代积累下来的钱拿来做首付，然后自己凭着工资月供。这也是我们深圳市交易量不减，房价继续保持平稳攀升态势的根本原因。

飞：刚刚大家都说得挺全的，而且都在说深圳的刚需依然是很强大的，从今年市场来看会发现，除了刚需以外，改善型客户这部分的力量对于成交量也好，对于房价也好是很大一部分贡献。从去年下半年开始我们就发现深圳改善型需求是有所释放的，这也是从新房市场延伸出来的，从去年五一水榭春天开盘以后发现深圳的改善型需求加快入世了。从二手房的数据也能看得出来，深圳今年上半年的改善性需求，包括豪宅需求，在政策的刺激下，他们会更快地把过户手续办完。今年上半年6区当中，深圳关内几个区，罗湖、福田、南山这几个区域的成交量环比涨幅是很明显上涨的。不光深圳，其他城市也有这种情况，从去年下半年以来改善性需求一直在增长。

主持人：我想请教一下改善性需求在限购和限贷政策的影响下，因为以前的改善性需求也能贷到款，不受几套房的限制，所以很多大房子交易量似乎不受限制，出了限购限贷政策以后，这部分的购房需求被压抑了多少？

飞：这个数量很难统计，从深圳各个类型的占比来看，在2012年之前这部分占比可能只有20%—30%，刚需还是占了7成以上的。随着2012年初市场慢慢复苏，这部分的占比已经达到了4成的样子。之前压抑的需求现在尽快释放了。

主持人：反而还增长了。

飞：对。

话题二：从“购房热”到“卖地热”，未来的房价止得住吗？房价飞涨的背后是什么？

韦志军（主持人）：个话题各位嘉宾都阐述了自己的观点，我们接着第二个话题。每次调控都是一场政府和开发商的博弈，我记得舆论对于这场博弈谁占了主导地位，一个很重要的标志是看一个的出现。今年在调控的背景下陆续出了几个，而且开发商对于土地的需求也被极大地释放出来，即便银根比较紧张，但是开发商经过前几年的积累，资金方面还是比较充裕，土地市场呈现了一股热潮。对于房价的影响，人们说面粉了，面包就一定要卖贵一点。土地热对于房价的影响会是一个怎样的程度？房价攀升背后的起因究竟是什么？各位作为资深的行业人士来讨论一下这个相对比较沉重的话题。

葛卫民：其实房价涨的背后，总的来说是跟大环境有关系的，而且土地的价格这么多年下来，基本上的发展商都是卖了这块地买回那块地，看着是高价，但是卖完之后在周边再拿地，成本远远大于这块地。很多都是卖了之后在旁边再拿，他的建造成本基本上就达到了当时开盘售卖的价格，因为这是中国经济通货膨胀没有办法改变的。还有跟政府息息相关的一个原因，政府的地从几十万一亩到几百万一亩，也是一步一步上来的。人都在骂发展商黑心，我个人观点发展商是亏的，他只是赚了利润率。面粉涨了，面包肯定要，他不可能亏钱去卖面包，一定要把利润率加在面粉的成本上然后再卖出去，这样他有有利益可赚。人都知道，发展商自己也很清楚，东西卖得越资金回笼越快，但他是有成本控制的，起码不能低于成本和利润率去销售，否则他销售完之后是亏钱的。我觉得政府这几年的调控，调来调去，把的东西调到是什么呢？大家害怕这种调控了，今年3月份就出现了大家都抢着买，很多人怕什么？怕买不起。如果真的严格执行20%，深圳很多房子，可能1/3的金额要交给政府，这是一个很大的成本。羊毛出在羊身上，这个成本终还是转嫁到消费者身上，否则是没办法消化的。是深圳卖一块地少一块地，物以稀为贵，这是市场经济，没有人能控制得了的。你说怎么可能不涨？如果不涨，只能说中国的市场经济出问题了。房价上涨是正常的，但不要像2009年或者之前那种涨得太让人害怕，一个价，那就有点加快泡沫的速度。像今年上半年这种持续地轻微上涨是可以接受的，也是应该的，经济必须是这样的，必须是持续向上的一条线，这样的经济才是好的。如果做飞机或者电梯肯定是出了问题。

飞：不管是什么样的市场，价格上升或下跌终归还是要看供求关系，深圳的房地产供求关系也是决定房价上涨的根本性原因。新房市场今年上半年只有一块居住用地拿出来卖的，他的供应是有限的。现在更多的是旧改楼盘，这个供应也是有限的。另外从二手房也可以看到，每个月都会看地铺的放盘量和访盘量的比例，现在下降到了历史的点，0.3的比值，供求关系是紧张的状态。另外我们看到深圳的房价为什么涨得这么快，拿今年6月份的数据看，二手房的价格，我们看到价格去年全市总体上涨了17%左右。其实房价涨得没有这么快，但有些的涨幅是很快的，深圳从2011年一直到现在热点比较多，大家买房的时候也会跟随热点，像前海规划，2011年的时候龙华，这些当时的涨幅肯定要超过全市。像宝安区有些地方是接近30%，40%的比例，拉高了全市的均价，也是供求关系导致的现象。

熊振：我挺认同飞讲的，房价的攀升，我觉得主要的还是供求关系。深圳的人，我们公司做了一个广告词我懂你，和你一样。很多来深圳打拼的人都有一个梦想，想要有一个家。家对国人来说是一个大的梦想。刚才韦总讲了深圳房子的现有量才300万套，很多人买，那你就要出更高的价。一路走来，从2003年开始，当时楼市很差，那时候我都不太了解，我印象中契税是1个点，政府补助0.5，正常是1.5。到了2004年1月份改成1.5，这个一改给我们的成交涨了一波。到2006年的营业税，每次税费的变更都会触动房价有一个上升。这些成本都转嫁到购房者的身上去了。这一路政策下来，让大家看到房价一路都在涨。包括改善性需求这一波人，包括现在买房要房票，很多人就，因为卖了买不回来，他可能会卖，因为他想换更好的房子，深户可以买两条房，首付多交一点起来可以买到房，这部分人会放盘，但不管是放盘的价格，他的预期是高的，导致价格会攀升，另外整体的放盘量也少。我做地铺也比较关注数据，拿我们一个店铺的比例来说，一周下来大概新增的售盘量是15个左右，但客户量至少是2倍、3倍。新增的客户量跟放盘量的占比。

韦志军（主持人）：刚才飞说的放盘和访客比也是差不多的。

熊振：新房涨了，二手房的业主看了一定会跟着涨。

洪朔：刚才几位讲得挺好，也很全面，很多楼盘很热，深圳这个城市重要的还是供求关系，我们个案楼盘成交，一个好的热点楼盘平均一个月多两三套房，甚至没有。有些业主放盘价格很高，同期有两三套房子，这一段时间消化掉了之后再放一批价格就很高，业主又。大多数楼盘在实际交易中盘少客户多，业主又，要么返价。按照现在的市场价格不是高得很离谱的话，一般很快就会卖掉。这决定了供求关系，买方太多了，没办法，这是起码的原理，供求关系。

韦志军（主持人）：袁总怎么看？

袁新有：从两方面看，一个是开发商，面粉贵了，面包必定贵。两三年前拿地和今年拿地，地价就差得很远。并且一般小的房地产商还拿不到地，所以就导致有些开发商对他的前景，既然我手上有现金，我就不一定把现在的房子低价卖出去。所以开发商的定价预期会比较高，因为他拿地成本很高，还有融资成本，建筑成本都比之前高很多。所以在开发商这块来说，想让价格不高很难。另外从二手房来看，从三级市场也看得到，很多业主不懂这个市场，也不管市场的供需怎么样，我就根据看房量来调整价格。很多人看到突然之间几十个人抢着来看，他相对会把价格提高10%。小业主会根据看房量来确定他的价格。所以二手房的价格也很难往下走，确实每的看房量在这里。我把这个房子卖掉了，我手上有现金，做什么用途呢？拿在手上肯定不划算，因为现在通胀比较厉害，大家都知道钱放在手上，如果不做的话是很惨的事情。所以他会考虑，我把现在这套房子按这个价格卖掉能够做什么。房价下降的可能性相对来说真的是比较低的。所以房价涨的情况没办法，原因还是开发商拿地成本太高了，通胀太快了。基于这些原因，我认为现在的房价是合理的，你拿100万出去真的是买不到的。虽然房价涨得很快，但其他东西也涨得很快，所以相对来说还是比较合理的，因为的物价都在涨。

张国库：土地也是市场供求关系决定的，现在的地是很贵的，为什么开发商还愿意去拿地呢？其实跟宏观政策还是有关系的，新一届政府上台有一个概念推进城镇化建设，各大中小城市都在搞户口改革，从某种程度上是放低门槛了。习近平上台讲话的时候说过2020年中国人均收入翻一番，这些数字让开发商也好，老百姓也好，对经济转型还是有希望的，认为未来的经济还是看好的。出于这种预期，开发商在宏观的环境下，他们拿地。但按照现在拿地的价格跟现在的房价来说是赚不到钱的，今年拿地，未来4年，未来5年的价格和今年的价格是不一样的，总的一句话是大家对预期比较看好，这样也促使开发商不遗余力地拿地。如果谁都不拿地，现金都拿在手上，那他能干什么？房价以后会不会涨呢？我只能说大概，不敢说，因为市场没有的东西。总体上来说还是会涨的，从我们的经济收入也好，从各个方面的角度来看也好是会涨的。房价会不会跌？除非有财政收入不靠土地换钱，土地给开发商零成本开发，用物业税或房产税支撑财政收入，让持有者去支持财政收入，房价自然就下来了。这样的话就不会像今天房叔、房姐这种现象的出现。房价要真正下来，还是靠政府的源头机制来解决，如果土地继续上涨，房价无可厚非就是上涨，除非有突发事件，水涨船高，这是没办法的。上亏钱的买卖没有人做，赚钱的倒白粉的都有人做，因为有钱赚。假如开发商亏了，中国的经济会瞬间下滑，如果不出意外，房价一定是上涨，要解决中国房地产市场不理性上涨的问题，只有从机制上解决问题，不依靠土地为财政收入，房价就会应声而落。面粉涨了，面包一定会跟着上涨。如果按习主席说的2020年人均收入翻一番，我认为深圳现在2万块钱的房价，到2020年4万块钱就没涨，这是我的观点。

韦志军（主持人）：房价总有到头的，大家刚才讲到中国的房价，有说不高的，但是我们眼看着深圳的房价快赶上香港了。如果说跟香港不好比，这四大城市的房价比美国大城市的房价差不太多，我们的经济实力跟美国怎么比啊。当时传闻有些炒家手里有几十套房子，持续了几年下来，大家认为手里有几十套房子的这些炒家还有吗？

张国库：有，我身边有大把二三十套房子的人。

叶贵荣：广州今年连续拍出几块，楼面价格都1.5万，到时候卖的价格肯定在2万以上。一线城市形成什么格局呢？大型的开发商才拿得起地，就这种情况，小开发商基本上到三四线城市去了，在一线城市一定是有实力的大型开发商。目前深圳的格局，说白了，房价在上涨的过程中，主要还是靠刚需客户，从外地城市来说是大把，在我们手中买房的80后、90后，中国的买房年龄大概是26—28岁之间，这种年轻人多，资金都是从内地过来的，而不是在深圳，很多都是月光族，有的连定亲的钱都是爹妈打过来的，这部分基本上是啃老族，10个客户当中有6个是这种情况，是爹妈给钱，这些人支撑了深圳的刚需。要是国家出台什么大的政策，这批客户入世，房价会面临，现在政府出台各种政策疏导，不要把刚需客户积以在那里，如果积压的话，这部分客户爆发出来必定会引起房价的上涨。现在1.8万套的成交量是比较正常的，如果有几个月时间的下降，会推动房价很大程度的上升。现在每个月的成交量都还是比较均衡的。

韦志军（主持人）：2009年的房价飙升让很多行家很难受，不是没赚到钱难受，而是踩空了。但是一轮的扩张以后，马上再收缩回来，这也让行家很难受。你的生产能力没有办法跟市场成交量匹配得相对已经到位一些，市场拼命攀升的时候你做不过来，市场跌下去的时候你又多余了这部分的生产能力，让行家们应对不过来。相反如果像今年这样的市场，我觉得大家都还不错，除了3月份以外，那轮大家想反映过来多开点铺多招点人是反映不过来的，4月份又恢复正常了，所以没有看到百铺齐开的局面。如果市场能够这样发展的话，这个行业还是蛮不错的。深圳的成交量究竟要达到什么量大家才能都有饭吃？如果深圳有3000个地铺，恐怕得有1万套才不至于大家没有饭吃。我们进入下一个话题吧，刚才张总提到如果2020年人均收入翻一番的话，房地产得到4万，而且4万是没涨，大家认为真会有这样的情况发生吗？其实房价的攀升，我们身在房地产行业，我们如果跳开这个行业来看，房价的攀升已经影响到其他行业的发展。比如原本有自主创业的，在座的各位如果想自主创业，开一间公司就行了。但是其他行业的，饮食业、服装业，做小商品的，这些人开一个铺，有的时候他得算计着交易量要达到什么程度才能付得起租金。深圳的商业虽然越来越繁荣，但是我注意到饮食业所受的影响很大，可以明显地感觉到出去吃顿饭，哪怕是两三个人的便饭，已经是几百块钱了。究竟是物价攀升带来的影响更大，还是房价攀升带来的影响更大？我觉得是房价攀升带来的影响更大，饮食店的老板每个月给房东交租金的时候，这个负担还是蛮重的。我们回到这个话题上来，房价的上涨真的是永无止境的吗？

张国库：房价的攀升，政府在这一轮调控中，我有一个感觉，房价还是会涨，但是会在另一个角度调控收入，从另外一个角度压低房价，这叫软着陆。我认为不是无止境的，会在未来的中国经济发展，别看现在是7点几，我们中国正处于经济转型，重污染这些行业需要下去，或者影响到民生的房地产这块会在资金和政策方面不断地调控，让你慢慢正常发挥的同时，从另外一个角度提升老百姓的收入来解决房价和收入的关系。所以我刚才说习近平2020年人均收入翻一番，按照他的逻辑，我们如果2020年还是4万块钱的话，现在2万变成4万，其实跟现在的房价是一样的。我认为未来房价，中国的经济成功转型以后，人均收入提高，同时将把一条腿走路通过调控市场价格的过程中变成两条腿走路，比如现在东莞有个别的镇政府面临倒闭的问题，就是因为资金链断裂的问题，政府慢慢会在另外一个角度解决问题的同时，毕竟我们中国的人口1958年到1978年这20年是中国人口增长快的20年，这20年我们算一下，加上人均寿命70岁的话，我们现在已经步入老龄化了，我们中国在的人口在未来15年后会出现递减的趋势，就不会是递增了，现在政府也在放开二胎的政策。再发展15年，大家想想，房子的供求量稍微平衡一点的时候，当人口往下走的时候，房子终还是住的，当没人住的时候，现在的英国是拆房子建公园，因为人口在递减，我们现在中国是拆公园建房子。房价有一个顶，它的拐点是15—20年以后，随着中国人口进入老龄化。比如你有一个女儿，我有一个儿子，你有两套房，我有两套房，我儿子取了你女儿，之后觉得我老爸年龄这么大了，得接到一起来住的时候，房子就多出来，就想着卖了吧，也没有什么用，你一卖，我也卖，房地产市场拐点就出来了。还是那句话供求关系决定的，房价不会永无止境地上涨，也不会永无止境地下跌。

叶贵荣：房价肯定有跌的，至于在什么时候跌，10年？15年？张总刚才讲两个单亲家庭的小孩结婚，房子就多出来了，多出来的房子肯定会卖掉，这样房源就充足了嘛，人口在减少，老龄化在增加，15年，20年肯定会出现拐点。但是在近10年当中，人口基数这么大，基本上不会出现下跌的可能，这是以后的事情，除非有战争的话，房价肯定会下跌，这是不用怀疑的。在这些条件当中，目前政府也没有把房地产定为七大产能过剩行业，今天有一个新闻说已经很明确了，房地产不在产能过剩的行业里面，煤炭、钢铁、医药这些都是中国目前七大产能过剩行业之一，严禁银行贷款、融资、审批，房地产行业不在其中，这说明我们近十年房地产市场需求量还是比较大的，肯定有下跌的，但是在近十年，如果没有战争发生，价格还是会比较稳定的。

袁新有：对于房价下跌期限到底是什么时候，波动肯定是有，但是一线城市，因为人不断地流动，深圳固定的人口也就400多万，深户不是太多，流动人口1400万，总共有1800万的人口，我们上次跟政府一位人员沟通，了解这方面的情况。深圳的人口比较大，并且流动人口大，流动人口也是购房的生力军，未来的市场，比如在深圳有房，工作几年，要么回内地，要么就在深圳居住，源源不断的人员流动，房价是很难下来的。现在深圳周边的城市，比如惠州，惠州人太少，房子太多，所以二手房的房价比较低，甚至出现亏本卖，跟开发商买过来，二手的时候不要说13%的税收了，甚至比原价更低的价格卖出去都稍微难出手。现在三线城市的房价其实是在跌的，二线城市好一点，一线城市在涨。未来我是看得更长远一点，因为人员不断地流动，虽然人口会越来越少，但二三线很多人才会继续流到深圳这个地方。深圳作为的一线城市来说地理位置是优越的，上海、北京人口不一定增加太多，但深圳一定会增加得越来越多，因为深圳跟香港的关系，还有深圳的电子市场会导致很多人才从各地来到深圳，所以深圳这个市场我们是看好的，人也会越来越多。

洪朔：我认为房价下降很难。

韦志军（主持人）：会永远涨上去吗？

洪朔：这几年来讲，除了2008年的金融危机，政府下狠心调控是会下来的，什么东西都有物极必反的周期性。但按照目前深圳的经济状况，供求关系太紧张了，除了战争、经济危机，政府铁拳打压房地产，但这也不太可能，市民的需求太旺盛了，刚才袁总讲了惠州的问题，珠海也是这个问题，珠海百万人口，房子有100多万套，买两三年的房子都没有涨，好的资源，海景房才涨得很少很少。南山这边个别楼盘去年一年时间涨了30%，还在继续涨，因为需求太多了。从店铺反映过来的情况，房子出来，客户就在门口等着。下跌是很难的，大的经济环境不出问题，不发生战争，国家不重拳打压是很难跌下来的。就像气球一样，处于很大压力的时候是会爆的，但现在限购，政府有政策调控，不像以前全民买房，所以以后会比较稳定的上升，很难下来。

熊振：我认为房价会持续涨上去，中间可能会有一些起伏，我为什么这么讲呢？想拥有房子的这拨人的收入水平，我在2003年的时候买过13万的房子，那时候觉得房子对我很重要，但现在公司能给到我8000底线的时候，我的工资涨了10倍，2003年买的房子到现在还不值130万，如果看价格来说的话会一直涨上去。刚才大家讲供求关系，随着人口老龄化以及人口的减少，改善性需求也是想让自己的生活品质更好，换更好更大的房子。还是会有这样的需求，有很大的成交量。而且中国人都是跟风，有很多人买就会跟着去买，没人买就没有人会去买。现在一套房子，你觉得是你一辈子追求，可能到时候这套房子对你的价值没那么高，但从数字上看一定会高。

葛卫民：中国的房子，跟国外比的话，中国的房子不光有居住的价值，很多人来深圳打拼，我有自己的房子了，跟亲戚朋友说来深圳到我家来，这就很不一样。房子还有的价值，中国改革开放30年是人口流动率的30年，以后还会继续持续，有这种流动性，就会有很强的购买性。因为房子对中国人来说不光是居住，不像国外，国外很多人是租房子，不愿买房子，因为租房子有很大的保障，但是在中国，是在深圳，很多人租了房子终被业主撵，被撵几次之后索性不如自己套。而在国外，你的租赁是受到很大保护的，如果业主要卖房的话，这个租赁是不能破的，如果要破的话业主要承受很大的违约金。就算你去告，多只有两个月的押金，这有多少？在我们这里没有很大的保障。

韦志军（主持人）：我们讨论一个场景，假如说叶总是房东，我是租客，他把房子卖给你了，他要把我赶出去，我说我有优先购买权，其实我买不起。我为了不让他把我赶出来，我说你要把我赶出去，我说我至少可以把你们这桩交易搞黄了。

叶贵荣：我们这边会签一个优先购买的承诺函。

葛卫民：你买不起的情况下是破不了这个合约的，你买不起，你是放弃了这个权利，你的能力达不到。

葛卫民：这两年租金上升的比例比前两年高了很多。租房的人比以前多了，房价上去一定阶段以后，很多人觉得租房子划算，房价高，业主觉得那么低，就上涨房租，租客觉得租金够月供，那就自己买房子，这就导致了房价和房租相互攀升，这是相互支撑才导致上扬的。在中国的房子，真不像国外纯是居住，没有其他的功能。之前有一段时间是丈母娘买房，你取我女儿首先要有房子，这改变了房子居住的价值，加了很多附加值在里面。而且中国人对房屋这个概念远远比其他国家看得重，在有钱的情况下，首先考虑的是安居在于乐业。安居是放在前面的，有自己的居所才能乐业。这个价值已经变成了化的东西，每一个人来到深圳，或者每个人去到一个新的地方，他首先是置业，等到他达到一定能力的时候会置业升级，是一步一步的，从小换到中，再换到大，经济实力好了就换到别墅，是一步一步的。这是没有人能阻挡得了的，包括现在限购，从去年下半年到今年，置业升级的这拨人，他们都有房子住，但是他们的经济实力让他们达到了有更好的居住条件。在中国人的眼里房子很重要，导致中国的房地产市场房价居高不下，这是全民认可的观念，潜意识都觉得这是一个重要的东西，除了吃饭、睡觉、穿衣服，这是排到第四位的，放到前的。房子在人们的观念中放在这么重要的地位，你认为能降得下来吗？我觉得不太现实，除非人都改变了，或者是像国外一样，大家对置业无所谓，国外很多人赚了钱不买房，我租房，存一半的钱出去玩。这是消费理念和消费观念的不同。

飞：刚刚大家都说到房价的影响因素很多，房价在房地产市场当中不是普通的商品，没办法用普通的商品去衡量它。而且这不是一个自由的市场，大家都说房地产市场受政策的影响很大，很多因素都会影响到房地产市场。中国的房地产市场还有一个重要因素，中国跟国外没法比，国外的都愿意租房，这跟中国人的传统观念是有关系的。没办法简单地说会上涨还是会下跌，刚才说有没有止境，我觉得无止境的说法是相对的概念，没有人说可以一直上涨或下跌，本身跟经济大势是相符的，短期可能会出现背离的局面，但长期来看跟经济大势是相符的。

话题三：下半年深圳二手房市场的预期研判及置业的指导建议。

韦志军（主持人）：今天大部分话题已经论述得差不多了，一个话题是每次都要说的，咱们不放那么长远，就说下半年，对下半年入市的购房者给一些建议。

张国库：有能力就买，别等。

叶贵荣：对，有能力就买，别等，房子的居住价值是任何产品都替代不了的，在中国人的消费习惯里面，无论是亲戚还是朋友都会问买房了没有。有没有房子是评判一个人的稳定性，你在这个城市工作买房了没有，我们回老家也会遇到这样的问题，你买房了没有。我同学经常过来也是，你有没有房子。在老百姓的心目中这是根深蒂固的，想改变很难。有经济实力，在自己的承受范围内都可以买房，什么时候买都是对的。

合影

洪朔：有合适的房子要果断一点买。

韦志军（主持人）：无论是刚需还是改善性需求，还是住房。

洪朔：有很多案例，等一个月涨了十万还是买了，有合适的房子就果断下手。

袁新有：假设你目前，而手上又有资金的话肯定是现在就买，因为已经很了不起了，你如果有资金的话，现在不买的话接下来会更高，这是肯定的，后面的市场是越来越高，当然也要根据自己目前的资金状况还有月供来考虑自己该买多大的，位置在哪个地段的。现在深圳很多地段的房价也是不很高的，均价是2万，比如豪宅6、7万，罗湖有些的房产也就是1.3万，甚至1.2万，这个价格是比较适合购买的。

韦志军（主持人）：你说的1.2万的房子是老的多层房屋是吧？带电梯的买不到吧？

袁新有：带电梯的也买得到，是单独一两栋的，就不是很大，有电梯，有保安给你看一下，但是房子旧一点。按照目前的房价来说还是有比较大的空间，香港就算很老的房子，只要是在，价格都是比较贵的，而不是因为旧就卖得。

葛卫民：下半年如果没有什么政策性的调控，基本上下半年的市场是平稳上扬，在这种市场上有合适的房子，还是越早越好，不会说这个月不买下个月就买不起，但是从长远角度来说，你往后拖的时间越久，你所付出的成本就越高。如果你有刚性需求的话，越早买成本越低，所以是趁早买吧。

熊振：通过上半年来看，我觉得下半年成交量是平稳小有增长，价格还是会有小幅增长，为什么这样讲呢？现在这一拨买房的客户一个是刚需，一个是改善性需求。对业主来说有房票的问题，卖了就买不回来了。下半年不管出什么政策，成交量和价格不会有太大的变化，刚需和改善性需求，业主和客户经历了太多的政府调控有免疫力了。如果买房这拨人，首先资金没问题，房票也没问题，我建议越早买越好，否则到后面投入会更多一些。

飞：我觉得要分开需求，至于什么时间该买，什么时候段都有好的房源，所以要根据自己的需求判断。现在不是说该不该这时候买，而是首先自己要认清自己的需求和市场，需求要看政府的规划，看现在的热点，刚性需求，如果你的资金允许可以去追热点，但是资金有限的情况下要认清自己的需求，到底是还是交通还是结婚，你自己要认清自己处在什么样的需求。

韦志军（主持人）：能不能分别就这几个需求来谈谈你的观点？

飞：我觉得不应该看哪个时间点的问题，而应该看你的关注点应该放在哪里。每个阶段你都没有办法判断后续会涨还是会跌。当然下半年来说是稳中有升的状态，没有大涨的可能，因为现在缺乏大涨的动力。上涨的阶段就不用考虑了，哪个时间点的问题就不用考虑了，而是看你从哪个方面去考虑什么样的房子。

韦志军（主持人）：各位嘉宾对我们今天的话题发表了各自精彩的观点，相信大家从业这么长的时间也积累了经验，给购房者提供了很好的建议，感谢大家今天来到我们节目现场，希望下次我们再跟大家就相关的话题讨论，今天就到此结束，谢谢大家！