中国新一轮房产税试点扩围思路确定：向增量开刀

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记者从人士获悉，个人住房房产税改革试点扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。

中国证券报记者从人士获悉，个人住房房产税改革试点(简称“房产税试点”)扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海(楼盘)和重庆(楼盘)之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州(楼盘)很可能在扩围之列。

征收范围：确定针对增量房屋

国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产(行情专区)相关税收。综合(行情 专区)历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。

业内人士表示，高层针对房产税的表态渐趋明确，说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海、重庆于2011年初启动房产税试点之后，推广该税种征收的大趋势日趋明朗。

《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。

由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。

人士对中国证券报记者表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人向中国证券报记者表示，当地七、八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。

城市选择：或较大范围内铺开

对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。

此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。

“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4%。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8%。的税率征收。此外，湖南湘潭(楼盘)、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形并于近期上报，可能在下半年一并试点。

在上海、重庆试点房产税之前，共有10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，包括北京(楼盘)、辽宁、江苏、深圳(楼盘)、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津(楼盘)。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。

人士向中国证券报记者表示，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。上海房地产研究院副院长认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。

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房产税第三地呼之欲出 增量部分或先开征

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》)提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部、国税总局和住建部联合负责房产税试点扩围一事。

  “前途是光明的，道路是曲折的”这句话，或正是房产税扩容步履维艰的写照。虽然扩大试点范围的方向早已明确，但继沪渝两地后，哪座城市将成为房产税试点“第三地”暂无明确指向，增量存量联动还是增量先行也没有具体方案。有业内人士表示，按照常理来看，应该是试点城市的增量房先纳入缴税范围。

  有消息称，年内房产税扩容将落地，对此，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表现得并不乐观。他表示，自2008年发改委提出房地产税制改革以来，已经下发过六次相关文件，不过扩大房产税改革试点范围的传言频繁被辟谣，这次明确提出房产税扩围由财政部、税务总局会同住建部等负责，说明发改委进一步推进了“扩大个人住房房产税改革试点范围工作”。

  无确切的房产税扩容时间与城市名单及具体的指导方案，而财政部、国税总局会同住建部负责的工作对接仍需要时间。“因此，不能说明‘今年第二批城市正式扩容试点房产税’，离实质性开征房产税扩容为时尚早。”谢逸枫告诉记者。

  虽然房产税扩围暂无具体方案，但中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，按照常理，应该是增量部分先开征房产税，主要由三方面因素决定。

  首先，从已经试点的重庆、上海两地来看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小。但这并不意味着房产税的征收范围不会扩大，重庆在对增量部分征收一段时间后，便覆盖至存量房。

  其次，从增量房开始征收，也并非指只核查增量，而是对新购房人群核查存量面积，超额部分征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

  ，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海、重庆的房产税税收都比较少，所以后期房产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性大。

深圳或成第二批房产税试点城市

房产税扩容如箭在弦，而试点扩容的消息不断升级的同时，市场也流传各种版本。近日有消息称，继上海、重庆试点房产税征收后，今年深圳、杭州等有望成为新增城市进行房产税试点。楼市风向标的深圳，再度站在风口浪尖。

针对眼下为敏感的深圳很可能成为第二批房产税试点的城市的传言，深圳一官员公开表示，深圳到目前为止尚未收到房产税试点通知，更没有网传的时间表。深圳市地税局新闻发言人杨龙也断然否定了深圳即将开征房产税的说法。杨龙明确地称，到目前为止深圳尚未收到任何关于房产税试点的通知，深圳何时开征仍是未知数。深圳部门的这一表态，无疑令市场各方传得沸沸扬扬的房产税推进步伐更加扑朔迷离。

杨龙表示，深圳何时开征仍是未知数。开征房产税首先要想清楚目的是什么，是为了调控房地产市场还是扩大税源代替土地财政？目的不同，手段就不同。从上海、重庆的经验来看，目前税收调控对抑制房价作用有限，只是辅助手段。如果以同样的力度，深圳即使开征房产税，也很难控制房价上涨。“需求在哪儿明摆着，从城市人口、经济总量和土地供给来看，深圳房价很难降下去。”而深圳房地产税收收入占财政收入比例只有百分之十几，2012年深圳地税收入为1405亿元，经济产业结构较好，房地产对深圳整体财政收入影响并不大。

据了解，对房产税开征，地方上需要准备的工作包括房产信息和系统联网，确定征管机构，配置相关人员，以及工作流程和细则制定。市场揣测深圳已对房产税开征做好了准备，主要是认为深圳已完成全面评估存量房价格的系统工作，这是开征房产税的基础。同时，深圳房产产权明确，开征房地产税的条件是各城市中的。但杨龙认为，这些并不是针对房产税开征所做的准备，其主要目的在于堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

有网友认为，征税就该一视同仁，如果开征房产税，存量、增量都该征税。据了解，房产税的推出，主要是对大户型（面积大于120m2）、高价格的楼盘影响比较明显，是别墅项目，将在一定程度上对成交量和价格形成向下走的压力。

深圳一房地产商则表示，深圳房地产市场改革已进入深水区。而深圳房产税要扩大试点，也无可非议。然而一旦开征，若税率不高，则不痛不痒，对市场影响相对有限。就以二手房市场为例，20%的个税实施前，购房者抢跑入市，当购房者逐步认识到政策执行力度远不如预期的时候，整个二手房市场的成交量骤然下降。当政策执行屡次不如预期，未来政策对购房者的购房决策影响将越来越小。